Leegstand op de (schat)kaart - Tweede Biënnale Leegstand en Herbestemming in Maastricht

Ingezonden door nphadmin op 3 maart 2014

Maastricht was voor de tweede keer gastheer van de Biënnale Leegstand en Herbestemming. Stond ten tijde van de eerste biënnale, inmiddels iets meer dan twee jaar geleden, de leegstand nog maar net op de agenda, nu kan echt niemand er meer om heen. Maar er zijn wel grote verschillen in aanpak van gemeenten, zo bleek op deze toogdag voor de professionele herbestemmers. Hoe Maastricht stuurt, Deventer uitnodigt, Leiden concurreert en Amsterdam makelt.

Welkom in de nieuwe werkelijkheid. Wethouder ruimtelijke ordening Gerdo van Grootheest valt met de deur in huis: ‘Het is al lang niet meer de vraag óf er leegstand optreedt, maar wáár.’ Maastricht is de fase van ontkenning voorbij. De gemeente heeft de afgelopen jaren driekwart van haar nieuwbouwplannen weggesneden, 50 miljoen euro en nog een beetje meer afgeboekt en een nieuwe koers uitgezet. 

Met een mengeling van trots en spijt - ‘We stellen ons kwetsbaar op, maar het biedt ook een kans’ - presenteert wethouder Van Grootheest de meest recente strategische zet van de gemeente in de strijd tegen het veelkoppige monster: op de site van Maastricht LAB Next staat vanaf de biënnaledag, 21 februari, een interactieve kaart met al het vastgoedaanbod (met uitzondering van woningen). Op basis van openbare informatie als het monumentenregister, de gebouwenregistratie en de ro-online hebben de ict’ers van het Team Vastgoed van de gemeente de leegstand niet alleen in kaart gebracht maar gelijk van praktische achtergrondinfo voorzien. Wie met zijn mobiele telefoon of tablet door de stad loopt kan ter plekke en stante pede zien welke panden leeg staan, wie de eigenaar is, wat de prijs per m2 is, of het een monument betreft en welke voorzieningen er in de buurt zijn. Om maar een paar lemma’s te noemen. Een speciale app, de Layar, ontsluit al die geo-lagen in Maastricht. 

De kaart gaat een belangrijke rol spelen in de nieuwe aanpak van leegstand in Maastricht. De afgelopen twee jaar heeft de gemeente het voortouw genomen middels Maastricht LAB, een proeftuin voor stadontwikkeling. Acht experimenten zijn uitgevoerd, waarvan zeven op instigatie van de gemeente. Nu is de stad aan zet, zegt wethouder Van Grootheest. ‘Vanaf nu mag iedereen zich aanmelden als stadmaker.’ De kaart is hier een mooi hulpmiddel bij. Het bespaart potentiële plannenmakers een tocht langs loketten en instanties. Wie nu een goed idee heeft kan direct op zoek naar een geschikte locatie.

Verschillen in aanpak
Maastricht is niet de enige gemeente die de leegstand recht in het gezicht kijkt. Frank Strolenberg, mede-organisator van deze Biënnale vanuit de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, haalt de inventarisatie van partijprogramma’s in dertien steden aan, die Platform 31 opstelde. ‘Leegstand en herbestemming zijn een politiek issue bij de komende raadsverkiezingen. Al vallen de concrete maatregelen nog wel tegen.’ Met actuele cijfers laat hij de omvang van de leegstand nog maar eens zien: 3,5 miljoen m2 winkels, 4 miljoen m2 zorg, 8 miljoen m2 kantoren, en nog niet zo in het vizier 20 miljoen m2 aan maatschappelijk vastgoed, liefst 30 miljoen aan agrarisch vastgoed en zo’n 1500 à 2000 kerken.

Wat kan een gemeente hier aan doen? Wanneer wordt leegstand van een privaat een publiek probleem, en in hoeverre kan de gemeente het oplossen? Op deze toogdag voor de professionele herbestemmers bleken grote verschillen in aanpak van gemeenten: Maastricht stuurt, Deventer nodigt uit, Leiden concurreert en Amsterdam makelt.

Maastricht
Maastricht kiest strategisch positie, vertelt Tima van der Linden, projectleider van het Maastricht LAB. ‘Wij verwachten een flinke toename van de leegstand van maatschappelijk, religieus en industrieel vastgoed. Wij willen niet alleen matchen maar ook sturen.’ De stad duldt geen leegstand op de ‘ontmoetingsplekken’ in de stad, bijvoorbeeld delen van de binnenstad, het stationsgebied en centrale plekken in de wijken. Hier stuurt de gemeente pro-actief op herbestemming. In de groene gebieden daarentegen accepteert de stad leegstand en is ook sloop een optie om het gebied nog groener te maken. Welke panden de gemeente behouden wil, is voor iedereen zichtbaar op de prioriteitenlijsten van leegstaande monumenten die de gemeente heeft opgesteld. Maastricht is genoodzaakt om te kiezen want er is te weinig programma om alle waardevolle, leegstaande gebouwen een nieuwe functie te geven. 

Deventer
Deventer heeft ook gigantische leegstand, maar dat betreft vooral kantoren. Van de 360.000 m2 staat 100.000 leeg, bijvoorbeeld in het Hanzepark. Maar dat is het probleem van de eigenaren zegt de gemeente. Rondom het station is dat een andere zaak, en dat geldt ook de leegstaande kerken. De stad telt 23 monumentale kerken en in een straal van 1,5 kilometer staan er negen leeg. De gemeente zet vooral in op de dialoog met eigenaren en het faciliteren van initiatieven. Ambtenaren hebben uitgebreide gesprekken gevoerd met kerkeigenaren om hen tot herbestemming te bewegen, maar zegt Deventer, uiteindelijk kunnen we maar weinig sturen. Bovendien is de demografische krimp in Deventer beperkt. Het gaat nog goed.

Leiden
Leiden stuurt wel, maar dan op prijs. Het vastgoed wordt verkocht ‘als kiloknallers’ klonk het in de zaal. De stad gaat volop de concurrentie aan met omliggende gemeenten. Holland is één agglomeratie met programma dat van de ene stad naar de andere kan verhuizen. Als wij de juiste gebouwen aanbieden, redeneert Leiden, dan komt dat programma naar ons vanuit Haarlem, Dordrecht of elders. Maar hardop werd ook de vraag gesteld hoe lang Leiden deze strategie kan volhouden en wat dat betekent voor de ontwikkeling van de stad.

Amsterdam
Ten slotte Amsterdam, aan het andere eind van het spectrum. De hoofdstad verkeert in een luxepositie. ‘Wij hebben meer programma dan panden’, zegt stadsloods Aukje Teppema. De stadloods helpt gebruikers aan panden, maar wil dat geen makelen noemen. Onder de 500 m2 is geen reguliere makelaar in de opdracht geïnteresseerd, dus levert de gemeente deze ‘aanvullende dienst’.

Rol van burgers
Behalve gemeente en markt profileert zich steeds meer een derde speler op het veld: de burger. Op de biënnale lieten twee burgers zien hoe het ook kan. Martijn Arnoldus van het platform voorjebuurt.nl kon in tien minuten duidelijk maken hoe lokale initiatieven met sociale meerwaarde via crowdfunding in een vloek en een zucht gefinancierd kunnen worden, of het nu een klussendienst met Tuktuks, een buurtcamping of een muurschildering betreft. De participatiemaatschappij in de praktijk en op een sympathieke manier. Dat geldt ook voor het initiatief van Sheila Oroschin (The Masters), die met enthousiasme en doorzettingsvermogen weerstand tegen onorthodoxe plannen weet om te smeden tot betrokkenheid. Zij slaagde erin om voor 70 leegstaande panden in Wyck bedrijven naar deze Maastrichtse buurt te lokken. ‘Mensen, ook vastgoedeigenaren, zijn heel betrokken, als je ze op de man af iets concreets vraagt.’ Haar uitsmijter voor de zaal: ‘Als u echt verandering wil, laat het dan zelf zien’.

Juist die burger wil de gemeente Maastricht bij de herbestemming betrekken. Daartoe wordt het experimentele Maastricht LAB voortgezet en uitgebreid met een digitaal platform voor de initiatieven uit de stad en met de al genoemde leegstandskaart, die beter schatkaart kan heten. Niet als eufemisme maar uit realisme. Zoals Van Grootheest, geheel in de geest van nood en deugd, zijn betiteling door presentator Frans Pollux als de wethouder van Leegstand en herbestemming, als een geuzennaam aanvaardt.

LABsafari - Biënnale Leegstand en Herbestemming 2014 (2)
LABsafari - Biënnale Leegstand en Herbestemming 2014 (3)
LABsafari - Biënnale Leegstand en Herbestemming 2014 (1)
Tweede Biënnale Leegstand en Herbestemming Maastricht 2014 (2)
Tweede Biënnale Leegstand en Herbestemming Maastricht 2014 (2)
Tweede Biënnale Leegstand en Herbestemming Maastricht 2014
Tweede Biënnale Leegstand en Herbestemming Maastricht 2014
Tweede Biënnale Leegstand en Herbestemming Maastricht 2014 (2)
Tweede Biënnale Leegstand en Herbestemming Maastricht 2014 (2)
LABsafari - Biënnale Leegstand en Herbestemming 2014 (1)
LABsafari - Biënnale Leegstand en Herbestemming 2014 (3)
LABsafari - Biënnale Leegstand en Herbestemming 2014 (2)