Onderzoek

Voordat u met de herbestemming van uw gebouw aan de gang gaat, is het goed om de verschillende mogelijkheden te verkennen. Het is een behoorlijk gepuzzel om alle aspecten die straks een rol spelen in de herontwikkeling, tegen elkaar af te wegen. Want misschien heeft u al een nieuwe functie in uw hoofd, maar vraagt u zich af wat de kans op succes is. Of u wilt weten of de investeringskosten in verhouding staan tot de te verwachten exploitatiekosten. In dit kennisdossier leest u hier meer over.De Plekkenmakers

* Dit kennisdossier is tot stand gekomen in samenwerking met De Plekkenmakers 

Subsidie voor haalbaarheidsonderzoek

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed stelt ieder jaar, van 1 oktober tot en met 30 november, subsidie beschikbaar voor monumenten waarbij het vinden van een andere functie lastig is en waar weersomstandigheden invloed hebben op de achteruitgang van het pand.

De Subsidieregeling stimulering herbestemming monumenten bestaat uit twee onderdelen. Er is subsidie beschikbaar om onderzoek te laten uitvoeren naar de herbestemmingsmogelijkheden van uw pand. Daarnaast is het mogelijk om subsidie aan te vragen voor wind- en waterdichtmaatregelen. U voorkomt hiermee dat uw pand verder achteruit gaat door weersinvloeden. Maatregelen die hier onder andere in vallen zijn:

  • het dichttimmeren van kapotte ramen
  • het oplappen van dakbedekking
  • noodafdichtingen met zeilen of golfplaten
  • het ontstoppen van hemelwaterafvoeren
  • het stutten van aangetaste constructies

Veel mogelijkheden

Dat onderzoek mag vrij breed ingevuld worden. Denk bijvoorbeeld aan de bouwhistorische en cultuurhistorische kenmerken, de bouwkundige staat, de mogelijke nieuwe functies van het monument en de financiële haalbaarheid van de herbestemming. De subsidieregeling biedt ook ruimte voor interactief onderzoek, zoals een ontwerpatelier, ideeënprijsvraag of een meervoudige ontwerpopdracht.

Hoogte subsidie

Bij monumenten die uit meerdere gebouwen bestaan, kunnen er maximaal drie subsidieaanvragen worden ingediend. Ook is het mogelijk om meerdere samenhangende monumenten in één gebied samen te onderzoeken. De subsidiabele kosten per aanvraag voor onderzoek zijn tussen de 10.000 en de 25.000 euro; er is een subsidiepercentage van 70 procent. De subsidiabele kosten voor de wind- en waterdichtmaatregelen geldt een minimum bedrag van € 10.000 en een maximum van € 50.000.

Waarom, wat en met wie?

Nationaal Restauratiefonds

Als u een lening aanvraagt bij het Nationaal Restauratiefonds, zal die de financiële haalbaarheid van uw plannen willen beoordelen, bijvoorbeeld aan de hand van een realistische inschatting van de jaarlijkse opbrengsten uit exploitatie. Een haalbaarheidsonderzoek kan daarbij behulpzaam zijn.

Expertise

Bij wie kunt u terecht voor een haalbaarheidsonderzoek? Veel bureaus beperken zich tot hun eigen expertise. Aanvullende kennis kopen zij eventueel in bij andere specialisten. Er zijn ook specialisten die zich volledig richten op erfgoed en herbestemming. Daarbij valt te denken aan restauratiearchitecten of een ontwikkelaar van (industrieel) erfgoed zoals BOEi, Hermon Erfgoed en MeyerBergman Erfgoed Groep.

Vijf aspecten

In een haalbaarheidsonderzoek kunnen de volgende aspecten aan bod komen:

  • De cultuurhistorische kenmerken van het gebouw en alles wat erbij hoort (bijzondere bouwkundige kenmerken, tuin, bijgebouwen, etc)
  • De bouwtechnische staat van het gebouw en prioriteiten in de aanpak
  • Mogelijke nieuwe functies; hoe groot is de kans op succes en passen ze bij het gebouw?
  • De financiële haalbaarheid
  • Ruimtelijke randvoorwaarden, zoals monumentenstatus en bestemmingsplannen

Hieronder gaan we daar wat dieper op in.

Cultuurhistorie en bouwkundige kenmerken

Elk gebouw met geschiedenis heeft een eigen verhaal. Dat verhaal bestaat uit de ontstaansgeschiedenis, de gebruikers voor wie het gebouwd is, de relatie met de omgeving en de latere gebruikers van het pand, die er misschien ook al een andere bestemming aan gaven. Samen maken ze van de plek een unieke cocktail, die nergens op precies dezelfde manier terug te vinden is. Die unieke eigenschappen onderscheiden uw monument of bijzonder gebouw van andere gebouwen, en het zou zonde zijn om daar niet optimaal gebruik van te maken.

Restauratiearchitect

Als u graag het accent legt op de bouwkundige kenmerken, kunt u ook terecht bij gespecialiseerde restauratiearchitecten. Zij weten hoe ze de kenmerkende bouwkundige en cultuurhistorische kenmerken kunnen behouden en inzetten bij nieuw gebruik. Zie ook het kennisdossier Ontwerp. Restauratiearchitecten kunnen ook een inschatting maken van de restauratiekosten.

DNA als uitgangspunt

Een adviesbureau dat zich gespecialiseerd heeft in de zeggingskracht van het gebouw is bijvoorbeeld De Plekkenmakers. Bij het doen van onderzoek nemen zij ‘het DNA van de plek’ als uitgangspunt. In combinatie met de visie van de eigenaar komen ze zo tot een uitgesproken conceptverhaal. De andere onderdelen van het haalbaarheidsonderzoek – planning, mogelijke nieuwe functies, financiële haalbaarheid – worden daar steeds aan getoetst.

Bouwtechnische staat van het gebouw en prioriteiten in de aanpak

Niets is zo slecht voor een gebouw als leegstand. Wie aan de slag gaat met een boerderij, kerk of fabriek die lang leeg heeft gestaan, wordt vrijwel altijd geconfronteerd met achterstallig onderhoud en dreigend verval. Daarom is het noodzakelijk om eerst de schade te inventariseren. Zitten er gaten in het dak of buitenmuur, dan moeten er zo spoedig mogelijk wind- en waterdichtmaatregelen genomen worden. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft hiervoor subsidie beschikbaar gesteld, daarover hieronder meer.

  • Prioriteiten stellen
    In uw haalbaarheidsplan is aandacht voor deze aspecten onontbeerlijk, al is het maar omdat herbestemming vaak een langdurig proces is en het pand in de tussentijd verder achteruit kan gaan. Welke maatregelen zijn nodig om uw pand te herstellen en wat zijn daarvan de kosten? Wat moet onmiddellijk gebeuren, en wat kan nog even wachten? Wanneer het pand zich daarvoor leent, behoort tijdelijk gebruik tot de mogelijkheden. Door voor een tijdelijke invulling te kiezen brengt u het pand weer tot leven. U leest hier meer over in het kennisdossier Tijdelijk gebruik’.
  • Subsidies
    In het haalbaarheidsplan kunnen subsidiemogelijkheden worden opgenomen om de bouwtechnische staat te consolideren. Bij het onderdeel bouwkosten zijn twee subsidies van belang. De eerder genoemde Subsidieregeling stimulering herbestemming monumenten heeft ook een regeling voor wind en waterdichtmaatregelen

    Daarvoor komen niet alleen noodmaatregelen tegen weersinvloeden in aanmerking, maar ook maatregelen tegen verzakking of instorting van uw gebouw. Denk aan het dichttimmeren van kapotte ramen, het oplappen van dakbedekking, noodafdichtingen met zeilen of golfplaten, het ontstoppen van hemelwaterafvoeren en het stutten van aangetaste constructies. De subsidiabele kosten liggen tussen de 10.000 en 50.000 euro; bij subsidieverlening wordt een subsidiepercentage van 70 procent gehanteerd.
    Voor de reguliere onderhoudskosten is de Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim). In het kennisdossier Financiering & exploitatie leest u hier meer over.

Mogelijke nieuwe functies; hoe passend en potentieel succesvol zijn ze?

Soms is het bepalen van de nieuwe functie makkelijk in zijn vanzelfsprekendheid. Bijvoorbeeld omdat de nieuwe functie als vanzelf aansluit bij de bijzondere eigenschappen van het gebouw, terwijl ook de exploitatiemogelijkheden van die nieuwe bestemming veelbelovend zijn. Maar vaker ligt het bepalen van de nieuwe functie niet zo eenvoudig, en is het zaak om de mogelijkheden uitgebreid te bekijken.

Nieuwe functies: meebewegen

Elke mogelijke functie heeft zo zijn voor- en nadelen. Bij herbestemming tot zorgappartementen worden er specifieke eisen aan de ruimte gesteld – zoals bijvoorbeeld de hoogte van de ramen – die strijdig kunnen zijn met de eisen van monumentenzorg. Hygiëne-aspecten kunnen bij herbestemming tot een restaurant een probleem zijn, en veiligheidseisen bij herbestemming tot een hotel. Wie een postkantoor wil herbestemmen tot winkelpand, zal iets moeten verzinnen op de relatieve geslotenheid naar de straat. Vaak zijn er best oplossingen te vinden, maar er is een grens aan de mate waarin aanpassing mogelijk is. Het mooiste is het wanneer gebruikers als het ware kunnen meebewegen met de specifieke eigenschappen van het pand. Dan zijn die eigenschappen geen beperkingen, maar een meerwaarde.

Marktonderzoek

Om te bepalen of  een nieuwe functie (of combinatie van functies) levensvatbaar is, is marktonderzoek aan te raden. Voor De Plekkenmakers is dat een van de belangrijkste onderdelen. Het denken in standaard oplossingen is volgens hen te vermijden door een team van betrokkenen uit de omgeving te vormen: tien tot vijftien kenners van belangrijke economische ontwikkelingen in stad of de regio. De Plekkenmakers adviseren om herbestemming en ondernemerschap integraal te bekijken vanuit een gedeelde visie.   

Financiële haalbaarheid

De financiële haalbaarheid van uw herbestemmingsproject kan voor veel hoofdbrekens zorgen. Om die te onderzoeken, kunt u gebruikmaken van specialisten. Denk bijvoorbeeld aan kennisinstellingen en adviesbureaus zoals TU Delft, BOEi, Hevo (bouwtechnisch/vastgoedadvies) of Libau (advisering aan gemeenten in Drenthe en Friesland). Ook het Nationaal Restauratiefonds kan u hiermee verder helpen. Een aantal algemene tips:

  • Het bierviltje
    De werkwijze van De Plekkenmakers start vaak met een eerste snelle scan van een aantal mogelijke ontwikkelscenario’s. ‘Soms zitten klanten een beetje vast. Dan is er een aantal scenario’s die je eigenlijk meteen op de achterkant van een bierviltje kunt doorrekenen; kosten van de verbouwing; verwachte exploitatie. Dan weet je meteen welk scenario je serieus verder wilt onderzoeken.’
  • Fasering
    Fasering van een ontwikkeltraject kan verstandig zijn. Dat geldt vooral bij grote complexen waar grote investeringen mee gemoeid zijn. Een voorbeeld van zo’n ‘herontwikkeling in stukjes’ is dat de eerste investeringen worden gefinancierd door de huuropbrengsten van bestaande huurders. Daarmee kunnen nieuwe bedrijfsruimten gebouwd worden die voor extra huuropbrengsten zorgen, zodat vervolgens de financiering van grotere onderdelen mogelijk wordt. Bij grote herbestemmingen is het praktisch om vooraf alle financiële details te weten. Vaak zal in het begin slechts een deel van het plan financieel afgedekt zijn.
  • Flexibiliteit
    In het verlengde hiervan is het handig als het haalbaarheidsplan en daarmee ook het financiële deel, flexibel zijn. Zorg dat er naast het hoofdplan ook alternatieve plannen klaarliggen, voor als het nodig mocht blijken om het project groter of kleiner aan te pakken.
  • Niet beknibbelen
    Laatste tip: om de financiën rond te krijgen is het niet per se raadzaam om de kosten zo laag mogelijk te houden. Om een concept overtuigend neer te kunnen zetten is het soms juist     nodig om groot te durven denken. 
Ruimtelijke randvoorwaarden: monumentenstatus en bestemmingsplannen

Voor een ruimtelijke analyse zijn twee zaken van belang:

  • Gemeente
    De gemeente is een belangrijke gesprekspartner om de ruimtelijke randvoorwaarden te bepalen. Ook in de fase van het haalbaarheidsonderzoek is het nuttig om met hen in gesprek te gaan. Vaak zijn ze bereid om het bestemmingsplan aan te passen, als zij daarmee helpen om functies die zij belangrijk vinden, mogelijk te maken. De gemeente maakt een inschatting per locatie en de kans op conflicterende belangen. Neem ook tijdelijk gebruik in overweging, waarbij een bruikleenovereenkomst of kortdurend huurcontract met de gebruiker wordt afgesloten.
     
  • Monumentenstatus
    Vervolgens moet de monumentenstatus in kaart worden gebracht: is het een rijksmonument, provinciaal monument, gemeentelijk monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht? Dat heeft consequenties voor zowel de mogelijkheden als de beperkingen, onder andere op het gebied van subsidies en de financiële mogelijkheden bij het Nationaal Restauratiefonds. Zie ook het dossier Wet- en Regelgeving en Financiering & exploitatie.
Haalbaarheidsplan: proces zorgt voor betrokkenheid

Een haalbaarheidsonderzoek neemt tussen de drie en zes maanden in beslag. Het onderzoek is niet alleen een doel op zichzelf, maar kan ook een uitstekende manier zijn om partijen die voor uw project van belang zijn te betrekken.

  • Lokale stakeholders
    Denk aan lokale ondernemers, eventuele huidige gebruikers van het pand, geldschieters, erfgoeddeskundigen en bestuurders. Ze kunnen input leveren in gesprekken of brainstormbijeenkomsten. Zo haalt u niet alleen bruikbare kennis op, maar creëert u meteen ook draagvlak bij de partijen die voor u van belang zijn. De uitkomst is voor de stakeholders geen verrassing, waardoor ze zich waarschijnlijk met meer plezier voor het project zullen inzetten.
     
  • Alternatieve manieren van onderzoek
    Onderzoek kan op vele manieren worden uitgevoerd; het hoeft niet alleen achter het bureau plaats te vinden. Vooral als uw gebouw tot voor kort een openbare functie had of nog steeds heeft, kan het waardevol zijn om ook de buurt of andere lokale betrokkenen een rol in het onderzoek te geven.
     
  • Samen ontwerpen
    Dat kan op uiteenlopende manieren, van een interactief ontwerpatelier voor buurtbewoners tot een publieksmanifestatie of prijsvraag. De Plekkenmakers maakt regelmatig gebruik van cocreatieve  onderzoeksvormen, zoals een Dromenlab. Daarbij wordt een plattegrond opgehangen waarop mensen stickers kunnen plakken op plekken in het gebouw die ze waarderen, die ze minder fijn vinden en waar ze mooie kansen zien. Overleggen in groepen aan de hand van beelden werkt goed, zo blijkt: het geeft positieve energie en mensen zijn het opvallend vaak met elkaar eens.