Wat moet u wel doen en wat niet als u een monument gaat herbestemmen? In dit kennisdossier leest u de ervaringen van andere initiatiefnemers. Geen absolute waarheid of een compleet overzicht, maar praktische en relevante aandachtspunten uit de praktijk. Ook leest u de Eerste Hulp Bij Herbestemmen van Boei: de 10 geboden. Tot slot: tips om de omgeving te betrekken.

Succesfactoren en aandachtspunten

Omgeving

  • Houd rekening met lokale verschillen: een project in de Randstad is anders dan in Groningen.
  • Investeer in kwaliteit en voeg waarde toe aan het pand en de omgeving, in economische en maatschappelijke zin.
  • Creëer draagvlak. Juist bij deze panden die gevoelens bij omwonenden en belanghebbenden oproepen.
     

Betrokken partijen

  • Bij een (complexe) herbestemming zijn vaak meerdere partijen betrokken: eigenaar, gebruiker, financier(s), gemeente, provincie, buren, buurt etc. De belangen van deze partijen kunnen sterk wisselen. Complexe herbestemmingen lukken alleen als alle neuzen dezelfde kant op staan. Investeer dus eerst in het optimaliseren van contacten met deze partijen, bijvoorbeeld door het organiseren van een startbijeenkomst.
  • Weet wat de  gebruiker/huurder wil en welke lokale behoeften er spelen. 
  • Voor beleggers: ga eerst op zoek naar een eindgebruiker en bouw daar het plan omheen.
  • Zoek een tijdelijke gebruiker. Een tijdelijke gebruiker zorgt ervoor dat het pand niet (verder) in verval raakt. Tijdelijk gebruik kan ook vandalisme voorkomen.  Zoek een tijdelijk gebruik met een openbaar karakter, een publiekstrekker waardoor 'traffic' ontstaat.

 

Verleden en verhaal

  • Benut het verleden, de identiteit en het verhaal bij de positionering. Het trekt mensen aan; deze panden hebben een voorsprong t.o.v. nieuwbouw waarbij het verhaal van scratch af aan opgebouwd moet worden.
  • Een monument is meer dan een hoop stenen. Verdiep je in de historie van het monument. Onder andere door een bouwhistorisch onderzoek komen bijzondere onderdelen en verhalen van het monument naar voren. Deze bijzonderheden en verhalen kunnen een hele goede basis zijn voor de bouwplannen maar ook voor de latere exploitatie. Het verhaal van een monument kan ondersteunend zijn aan een ‘merk’.Voorbeelden hiervan zijn De Hallen, Werkspoorkathedraal en de Van Nellefabriek.
  • Denk vanuit een concept. Neem bijvoorbeeld het Westelijk Handelsterrein in Rotterdam. Daar heeft de huidige eigenaar het concept losgelaten, hierdoor is er een onsamenhangend beeld ontstaan van het terrein, waardoor op de lange termijn de exploitatie is misgelopen.

Financiën

  • Wees op de hoogte van de gunstige financieringsmogelijkheden voor monumentaal vastgoed die het rijk en regionale overheden beschikbaar stellen.
  • Ga vroegtijdig in gesprek met een financier. Zo wordt het verkrijgen van een financiering bij het Nationaal Restauratiefonds door andere financiers en investeerders regelmatig als 'keurmerk' beschouwd, waardoor zij ook in een project durven te stappen (op basis van kwaliteit en risicospreiding).

Proces

  • Onderzoek of de bestemming gewijzigd moet worden en of dit haalbaar is.
  • Onderzoek of er mogelijk planschade geclaimd gaat worden.
  • Spreek bij een herbestemmingsproces zo vroeg mogelijk af wie welke rol heeft.
  • Maak een goed tijdspad en bewaak deze goed. Zorg dat je een goede architect/bouwkundige vroegtijdig betrekt in de plannen. Hij/zij weet binnen een bepaalde gemeente/provincie hoe lang bijvoorbeeld bestemmingswijzigingen duren en hoe deze termijn geoptimaliseerd kan worden. Deze partij bewaakt ook de voortgang en stuurt bij of activeert als bepaalde kritische termijnen naderen. Dit is belangrijk om een tijdspad van planvorming tot oplevering te hebben omdat dit essentieel is voor de eindgebruiker.
  • Overweeg tijdelijk gebruik. Zo is er (ook) iemand die een oogje in het zeil houdt.
  • Heb geduld. Herbestemmen is een proces van lange adem.
Tien geboden

Boei heeft in 2009 de ‘Eerste Hulp Bij Herbestemmen’ opgesteld. Hieronder leest u de conclusie hieruit: de 10 geboden.

1.    Zet uw zinnen ook op de toekomst 

Zorg voor lange termijndoelen en een onderhoud/exploitatie plan voor het veiligstellen hiervan. Vergeet echter niet zo snel mogelijk met de werkzaamheden te beginnen om te voorkomen dat dergelijke termijnplannen de herbestemmingkansen en het draagvlak dood rekenen.

2.    Gij zult functies niet forceren 

Een functie moet bij het gebouw passen, zowel technisch als emotioneel. Denk hierbij ook aan de omgeving waarin het gebouw staat. In sommige gevallen ontkomt men niet aan forceren, val in deze gevallen terug op marktonderzoek of potentiële klanten, maar ga nooit met een vooraf bedachte wensenlijst een herbestemmingproces in.

3.    Gij zult uw monument kennen in feiten en cijfers 

Analyseer het pand uitgebreid op de volgende punten: 
• Geschiedenis
• Technisch
• Identiteit die de omgeving eraan ontleent
• Functiekansen

4.    Zet uw zinnen op andermans successen 

Ga kijken bij succesvolle projecten, hierdoor gaan projectpartners de kansen zien van herbestemming. Draagvlak kan ontstaan uit de beleving en er kan lering getrokken worden uit de ervaring van andere projectteams.

5.    Gij zult reuring creëren 

Ga het gebouw z.s.m. gebruiken zodat draagvlak en enthousiasme op gang komt. Door middel van (tijdelijk) gebruik komt een pand positief in de kijker te staan.

6.    Gij zult vertrouwen op expertise en ervaring

Huur specialisme in, herbestemmen is te complex om alleen te doen.

7.    Gij zult faciliteren, in plaats van controleren

Met name overheidsinstellingen kunnen dit gebod als advies beschouwen. Door te faciliteren, oftewel de weg vrij te maken voor het herbestemmingproces, zal het tempo hoger liggen en hebben ontwerpers meer mogelijkheden om voor creatieve oplossingen te zorgen. Een algehele verbetering van het imago van herbestemmen kan hierdoor zelfs optreden.

8.    Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager 

Het benoemen van een projecttrekker is van groot belang voor het proces. Deze persoon kan zowel een ervaringsdeskundige zijn of juist iemand die niets weet van herbestemmen. De belangrijkste taken van een projecttrekker afgezien van zijn/haar achtergrond zijn:
1. Leiden van het ontwerpproces en de fondsenwerving 
2. Rekenen tijdens ontwerpproces
3. Communicatie binnen projectteam 
4. Bruggen bouwen tussen overheid en markt 
5. Promotie
6. Draagvlak creëren in de omgeving en binnen overheden 
7. Enthousiasme creëren en vasthouden binnen het projectteam 

Wanneer een ervaringsdeskundige de projecttrekker is, zal deze zich hoofdzakelijk bezighouden met punt 1 t/m 4. Terwijl een projecttrekker zonder enige kennis van herbestemmen punt 1 t/m 3 niet kan uitvoeren en zich daarom hoofdzakelijk op punt 4 t/m 7 richten.

9.    Gij zult projectpartners vinden en leren kennen

Inventariseer projectpartners op hun doelstellingen en hun agenda, hiermee is meer begrip voor andermans standpunten, wat onderhandelingen soepeler laat verlopen. Ga nooit uit van vooroordelen en maak het onderscheid duidelijk tussen adviserende en beslissende partijen.

10.    Gij zult een aansprekend plan creëren.

Creëer een plan waaruit heel duidelijk de kansen van een herbestemming blijken. Dergelijke plannen kunnen draagvlak creëren vanuit de omgeving en enthousiasme binnen het projectteam.

Download het rapport via het NRP
 

Initiatief vanuit de omgeving

Tips voor ondernemende burgers, met een her te bestemmen object in hun omgeving.

Wees enthousiast

Gedreven particulieren en ondernemers hebben minstens één eigenschap gemeen: ze weten een goed pleidooi te houden over waarom het betreffende pand niet moet worden gesloopt en waarom hun plannen voor herbestemming moeten worden gerealiseerd. Hun enthousiasme en gedrevenheid creëert draagvlak.

Voorbeeld: Stichting Werk aan ’t Spoel won een door de gemeente uitgeschreven prijsvraag met haar inspirerende en enthousiasmerende plan om een laagdrempelige culturele ontmoetingsplek voor de inwoners van Culemborg te creëren. De Stichting bestaat uit een groep vrienden en bekenden, allemaal inwoner van Culemborg en ervan overtuigd dat een culturele ontmoetingsplaats op die historische plek kans van slagen heeft.

Samen sterker

Als u wilt dat uw initiatief kans van slagen heeft, is het zaak zo snel mogelijk op zoek te gaan naar bondgenoten en u te organiseren. Als eenling wordt u niet snel serieus genomen, als groep staat u altijd sterker.

  • Tot voor kort was het oprichten van een stichting de meest voorkomende vorm van ‘verenigen’; het voordeel van deze organisatievorm is dat een stichting vaak uit een klein, flexibel team bestaat dat snel besluiten kan nemen en uitvoeren. Een stichting heeft geen leden. Als stichting kan in bepaalde gevallen (geen winstoogmerk hebben en een algemeen belang dienen) bij de belastingdienst een ANBI-status aangevraagd worden. Dit levert fiscale voordelen op voor de organisatie zelf, maar ook voor sponsoren.
  • Vooral de afgelopen jaren organiseren gelijkgestemde burgers zich (weer) in coöperaties, zoals zorg-, energie- en buurtcoöperaties. Een voordeel van een coöperatie boven een stichting is dat er meestal een grote ledenbetrokkenheid is. Bovendien mag een coöperatie winst maken.
  • Ook een vereniging kent leden en is in het algemeen democratischer dan een stichting. Een vereniging mag echter niet ten doel hebben winst te maken en dit onder de leden te verdelen.
  • U kunt ook kiezen voor de oprichting van een wijkonderneming (meestal in samenwerking met lokale overheid). Een wijkonderneming komt het dichtst in de buurt van de Engelse trust. 
  • Als u bij uw initiatief vooral afhankelijk bent van de gemeente, kunt u ook een burgerinitiatief in formele zin starten; volgens een gemeentelijke verordening kunnen burgers problemen en ideeën aandragen aan de gemeenteraad.

Kies voor samenwerking

Organiseer breed draagvlak: bij de gemeente, provincie, en private betrokken partijen, maar ook bij omwonenden en lokale organisaties. Als uw plan een breed draagvlak heeft, bijvoorbeeld onder buurtbewoners, zal de overheid veel eerder geneigd zijn je plan te steunen. Treedt de overheid niet tegemoet als ‘tegenpartij’? Ga in gesprek met ambtenaren en probeer slim en strategisch te onderhandelen. Luister goed en pluis beleidsstukken rond uw plan goed na. Er blijkt soms meer mogelijk dan u aanvankelijk verwachtte. Misschien niet in de vorm van subsidie of andere financiële bijdragen, maar ook de medewerking bij vergunningverlening, het bieden van de mogelijkheid om te experimenteren, het opstellen van gunstige fiscale of juridische maatregelen, en het delen van kennis en deskundigheid door enthousiaste, betrokken ambtenaren kan u veel voordeel bieden.

Voorbeeld: Als gevolg van het burgerinitiatief van de Stichting Wagenwerkplaats ontstaat er een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de stichting. Er wordt een gezamenlijke visie ontwikkeld voor het gebied. Ook de NS sluit zich bij dit samenwerkingsverband aan.

Voorbeeld: Zorg dat gezaghebbende partijen achter je plannen gaan staan. Stichting Werk aan het Spoel organiseerde een comité van aanbeveling met klinkende namen ten behoeve van hun fondsenwerving.

Haal de benodigde kennis en ervaring in huis

Veel succesvolle burgerinitiatieven op het gebied van herbestemming worden in gang gezet door ‘professionele’ burgers. Burgers die vanuit hun professie al kennis hebben van de vele facetten van het herbestemmingsproces. Architecten, ondernemers, financiële en juridische specialisten etc. Verzamel de juiste mix van deskundige burgers, zorg dat hun kwaliteiten complementair zijn en realiseer je dat in de verschillende fasen van een herbestemmingsproject (initiatief, realisatie, exploitatie) verschillende deskundigheid nodig is. Als je zelf niet alle deskundigheid in huis hebt, kun je die ook inhuren, erbij vragen of zelf ontwikkelen: learning by doing. Of zoek contact met professionele organisaties die je kunnen ondersteunen.

Voorbeeld: De Bank van Noppes wordt op vrijwillige basis bijgestaan door restauratie-architect Katrien Koppers voor het ontwerpen en tekenen van de te bouwen appartementen.

Zorg ervoor dat je de plek, de buurt, de omgeving goed kent en dat je over een groot netwerk beschikt. Voor de continuïteit van het herbestemmingsproject is het belangrijk dat de opgedane kennis wordt vastgelegd, bijvoorbeeld in een handboek, of goed wordt overgedragen, bijvoorbeeld door het aanleggen van een archief.

Zoek naar goede functies

Klassieke functies (wonen,werken, winkelen) 'doen het niet altijd meer', dus je moet zelf nadenken over alternatieven (coöperatieven, maak- en creatieve industrie maar ook zaken als tijdelijk gebruik voor studenten, expats, seizoenarbeiders etc). Wees je er ook van bewust dat veel sympathieke functies (kunst en cultuur, buurtfuncties) in eerste instantie niet of nauwelijks geld genereren: dus ga op zoek naar functies die uiteindelijk in ieder geval de lopende kosten (van de eigenaar) dekken. Combineer functies. Denk vanuit de gebruikers, vanuit de behoeften van de buurt. 

Voorbeeld: Met de opbrengsten van de commerciële verhuur van ruimten in Werk aan het Spoel kan de stichting de niet-commerciële activiteiten organiseren en bekostigen. 

Benut de tussentijd

Als een eigenaar nog geen mogelijkheden heeft voor een definitieve herbestemming van een pand of complex kan de optie voor tijdelijk gebruik worden onderzocht en benut. Om toestemming te krijgen voor tijdelijk gebruik moet u vaak vooroordelen overwinnen: bij eigenaars en gemeenten heerst de angst en het wantrouwen dat tijdelijk gebruik alleen maar gedoe geeft, voor onverhaalbare schade zorgt en dat je de tijdelijke gebruikers er niet meer uit krijgt. Maar goed tijdelijk gebruik zorgt er juist voor dat het gebouw bekend wordt (placemaking), en er nieuwe functies opduiken die u wellicht nooit had kunnen voorzien. Gebruik de tussentijd als een kans, want daar ligt de mogelijkheid te ontdekken welke opties er voor de toekomst zijn. Tijdelijk gebruik vraagt wel dat u zaken goed regelt en vastlegt, waardoor u de eigenaar én toekomstig gebruiker ontlast van zorgen.

Zorg ook voor betrokkenheid van omwonenden en eventuele nabije ondernemers: de tijdelijke functies moeten niet (te veel) concurreren met de middenstand en horeca in de buurt. Wees duidelijk over de duur van de tijdelijkheid bij de gebruikers van het gebouw of complex en schep geen verkeerde verwachtingen.

Kies voor ontwikkelend beheer

Behalve de keuze voor een tijdelijk gebruik dat uiteindelijk uitmondt in een definitieve (her)ontwikkeling, kun je ook kiezen voor een meer organische manier van herbestemmen vanuit het idee dat een gebouw permanent in verandering is. Het leven gaat immers door en waar geleefd wordt, vindt verandering plaats. Vanuit deze filosofie wordt herbestemming beschouwd als een meer gefaseerde, niet eindigende ontwikkeling. Dit wordt ook wel de strategie van het ontwikkelend beheer genoemd: een bestaand gebouw of complex wordt dan doorontwikkeld terwijl het gebruikt en/of beheerd wordt. Dit gebeurt van binnenuit, vanuit de wensen van de gebruikers, waarbij er in de loop van de tijd steeds ruimte is voor ruimtelijke veranderingen of toevoegingen. Een belangrijk, bijkomend voordeel van ontwikkelend beheer is, dat u uw investeringen kunt spreiden en je de aanpassingen aan het gebouw mede kunt laten bepalen door veranderende inzichten of een veranderend gebruik. 

Voorbeeld: De initiatiefnemers van MidWest zijn, zodra ze de sleutel hadden ontvangen, gewoon aan de slag gegaan. Zonder een vastomlijnd einddoel te hebben, hebben ze het gebouw direct opengesteld als ontmoetingsplek voor de buurt en er zijn een aantal ruimtes verhuurd aan ondernemers uit de wijk. 

Zoek tijdig naar financiële onderbouwing van uw plannen

Burgers die een initiatief tot herbestemming nemen, zijn niet in de eerste plaats op zoek naar winstmaximalisatie. Zij worden gedreven door andere waarden die niet direct in geldelijk gewin te vertalen zijn, zoals betrokkenheid, sociale cohesie, duurzaamheid, nieuwe netwerken etc. Toch zal u, als u een herbestemmingproject wilt realiseren moeten investeren, met name bij de start. 

Kijk bij het Kennisdossier Financiering & Exploitatie voor uitgebreide informatie over fiscale aspecten, crowdfunding, subsidies, (laagrentende) leningen en meer. 

Hieronder nog enkele specifieke tips voor burgerinitiatieven:

  • Stop er zelf geld in. Durf zelf verantwoordelijkheid te nemen en risico te lopen. Dat betekent dat u ondernemend moet zijn, eigen initiatief en lef moet tonen en dat u ongehoorzaam durft te zijn, zonder uw integriteit te verliezen.
  • Richt een coöperatie op. Een coöperatie is een onderneming waarbij de leden eigenaar zijn en zeggenschap hebben over de koers van de onderneming. Zij delen in de eventuele winst. Deelnemers investeren dan zelf in het project, maar hebben ook direct baat bij het project.
  • Doe aan cashflowplanning. U hoeft niet alles in één keer te doen. Als u de herontwikkeling ziet als een organisch proces en u geen in beton gegoten einddoel voor ogen hebt, kunt u de investeringen makkelijker spreiden en in delen ontwikkelen waardoor u de aanvangskosten lager kunt houden. Iedere keer als er gaandeweg voldoende inkomsten zijn gegenereerd, kunt u opnieuw een investering doen voor een deelontwikkeling. Als u niet wacht tot de herontwikkeling helemaal van A tot Z voltooid is, kunnen er ook al tussentijdse verdienmogelijkheden ontstaan. 
  • U kunt de kosten ook lager houden door niet per se voor een luxe, nieuwe inrichting te kiezen. Kies bijvoorbeeld voor het hergebruik van materialen. 
  • Schakel de hulp van vrijwilligers in. Vrienden en kennissen en vrienden van vrienden zijn maar al te vaak bereid mee te helpen klussen in een project waarvan ze de meerwaarde zien: omdat er liefde en aandacht in wordt gestopt of omdat een verwaarloosd pand een bijzondere functie krijgt en er een ontmoetingsplek ontstaat voor de buurt.