Steengoed Benutten
Gebiedsontwikkeling.nu - 08 april 2019

Nederland kent veel leegstand, vooral buiten de randstad. De provincie Gelderland koppelt daarom via het programma SteenGoed Benutten eigenaars van leegstaande panden aan initiatiefnemers. Procesregisseur Aukje Las deelt haar ervaringen. “Tijdsdruk maakt dingen die onmogelijk leken vloeibaar. Zo kunnen plannen toch voor elkaar worden gebracht.”

Leegstand vastgoed is in veel Nederlandse steden en regio’s een aanzienlijk probleem. Voor het  programma SteenGoed Benutten helpen we bij initiatieven om leegstand te bestrijden bij de vraag ‘wat is er nodig om dit project een concrete stap verder te helpen?’. We willen daarbij meer dan het oplossen van leegstand alleen; we kijken naar het functioneren van het gebied als geheel. 

Vaak worden we uitgenodigd wanneer er al plannen zijn om leegstand op te lossen. Kantoren worden omgebouwd tot appartementen, winkels naar leisure, en scholen naar multifunctionele accommodaties. We leveren ondersteuning in het proces, kennis en kunde en (voor)financiering om zo transformatieprojecten - en daarmee gebiedsontwikkeling - mogelijk te maken. 

Maar wat gebeurt er met die leegstaande panden waar nog geen plannen voor zijn? Regelmatig worden we dan ook benaderd door vastgoedeigenaren die het even niet meer weten en op zoek zijn naar nieuwe creatieve ideeën of ondernemers met een goede businesscase. De SteenGoed Challenge beantwoordt aan deze behoefte. Met deze Challenge zetten we Gelderse leegstaande gebouwen in de spotlight. De prijs hierbij is geen geldbedrag, maar een coach. Deze kan als onafhankelijke het proces verder helpen en beschikt over de juiste ingangen en contacten bij de betrokken partijen. Hij of zij begeleidt de eigenaren, gemeente en geselecteerde initiatiefnemers bij de uitwerking van de plannen en het onderzoeken van de haalbaarheid. Hiermee is de ‘prijs’ optimaal ingericht om resultaat te halen.

Spotlightlocaties

De Challenge werd in februari 2018 ingeluid met de oproep: meld je leegstaand vastgoed aan. (Particuliere) eigenaren, maar ook gemeenten en omwonenden waren welkom. Dat leverde 54 leegstaande panden in Gelderland op: leegstaande boerderijen, scholen, winkels, kantoren, een kerk en een politieacademie. De leegstand in Gelderland is namelijk (nog steeds) hoog, divers en geografisch verspreid.

Onze eerste stap was het vragen van commitment van de eigenaar en de gemeente, want zonder deze betrokkenheid heeft de zoektocht naar een nieuwe bestemming geen kans van slagen. Een team van uiteenlopende experts in onder andere erfgoed, leefbaarheid en duurzaamheid bracht de lijst vervolgens terug naar de tien meest kansrijke leegstaande gebouwen voor nieuwe plannen.  Samen met het Gelders Genootschap bezochten we elk gebouw: hoe lang staat dit leeg, wat is het effect van deze leegstand op de omgeving, wat is het transformatiepotentieel, en wat zijn de kansen voor verduurzaming? Onze vakjury koos uiteindelijk drie spotlightlocaties: voormalig coöperatiegebouw de Eendracht in Hoorn (Heerde), het leegstaande klooster en voormalig schippersinternaat het Juvenaat (Zevenaar), en de monumentale bunkers van Kamp Teuge (Voorst).

Fase twee van de SteenGoed Challenge ging in mei 2018 van start: welke ideeën hebben mensen voor deze panden? Initiatiefnemers, (startende) ondernemers én creatieve Gelderlanders werden uitgedaagd om een toekomst te schetsen. Op 2 juli hadden we 45 plannen: van abstract tot concreet, en van droombeelden tot compleet uitgewerkte businesscases. De plannen werden door een expertteam van provincie, gemeente en eigenaar gemeten aan de hand van criteria zoals duurzaamheid, leefbaarheid, ontwikkeling en exploitatie, maar ook de technische en juridische haalbaarheid. 

Met deze criteria in het achterhoofd bracht het expertteam de inzendingen terug naar vijf plannen per locatie, waarna de winnaar werd bepaald. De vakjury koos voor ‘Juvenaat Revivre’ van Jeroen Helder en ‘Herbestemming de Eendracht’ van Architecten op de Veluwe. Voor Kamp Teuge zoeken drie initiatiefnemers rond de thema’s kunst en cultuur, voeding en aardebewustzijn samen verder naar een invulling. 

Tv-serie

Afgelopen 25 februari keken we in het Koelhuis te Zutphen samen met de vakjury, de coaches, de eigenaren en de initiatiefnemers terug op de Challenge. Deze was voor ons als provincie een experiment, het resultaat was een turbulent en intensief traject waarin we snel moesten schakelen en veel van de betrokken partijen vroegen. Zo moesten eigenaren, initiatiefnemers en gemeenten tijd en middelen vrij maken, inclusief het risico dat het project niet zou slagen. We concludeerden gaandeweg al snel dat je een Challenge niet te veel vooraf dicht moet regelen. Onderweg word je namelijk continu verrast en kom je onverwachte uitkomsten tegen. Zo lieten we bij Kamp Teuge het wedstrijdelement los en konden de drie geselecteerde ideeën samen verder om tot een haalbaar plan te komen. Met de Challenge hebben we onszelf en de betrokken partijen ook een spiegel voorgehouden. Onze werkwijzen en procedures bleken soms stroperig en onnodig langzaam. 

Inmiddels zijn er grote stappen gezet in de zoektocht naar een nieuwe bestemming. Tijdsdruk werkt daarbij. Antoine Burgers, programmamanager SteenGoed Benutten: “Tijdsdruk maakt dingen die onmogelijk leken vloeibaar. Zo kunnen plannen toch voor elkaar worden gebracht.” Procedures die normaal maanden of soms zelfs jaren duren, werden door de Challenge in enkele weken doorlopen. De tijdsdruk had echter ook een keerzijde. De periode voor het uitwerken van de plannen was erg kort en gepland in de zomer. De aanvankelijk in september geplande jurybijeenkomsten moesten hierdoor worden verzet, want de businesscases waren nog onvoldoende uitgewerkt. 

We leerden ook dat (media)aandacht wonderen doet. Door slimme inzet van (social) media werd de Challenge - en daarmee leegstaande panden - letterlijk zichtbaar en interessant voor potentiële investeerders en ondernemers. Voor een aantal van de tien aanvankelijk geselecteerde locaties is een nieuwe eigenaar gevonden en worden er plannen gemaakt. Ook heeft de Challenge geleid tot een tv-serie op Omroep Gelderland, wat de zichtbaarheid van leegstand en de mogelijkheden tot herbestemming vergroot. En hoewel de Challenge formeel is afgelopen, blijven we nauw betrokken bij de herbestemming van de drie locaties. Wel moeten we daarbij goed de verwachtingen managen. Onze betrokkenheid roept de verwachting op dat we ook bijdragen aan de realisatie. Bij SteenGoed Benutten doen we echter wat nodig is om het project verder te helpen. Deze werkwijze komt niet altijd overeen met de verwachtingen, wat de verhoudingen soms onder druk zet. 

Transformatieplein

Met het afronden van de SteenGoed Challenge is het nog niet afgelopen met de leegstand in Gelderland. Naast de 51 andere aangemelde leegstaande panden, zijn er nog meer plekken die om aandacht vragen. Om die reden hebben we het SteenGoed Transformatieplein in het leven geroepen. Dit is dé online plek waar vastgoedeigenaren in contact kunnen komen met initiatiefnemers. Josan Meijers, (demissionair) gedeputeerde: “We zijn geen eigenaar van een gebouw, dus creëren we mogelijkheden om plannen uit te voeren. Het Transformatieplein is een plek waar je mensen kunt ontmoeten die vanuit het hart meedenken aan een nieuwe invulling voor een pand.” 

Elke week bezoeken zo’n 450 bezoekers www.steengoedbenutten.nl, waar zij nieuwe panden en ideeën plaatsen. Mede door de inzet van vlogger Vaeltax werden er op het Transformatieplein 880 ideeën aangeleverd voor de leegstaande TBS-kliniek in Oldenkotte, waarna de eigenaar en gemeente kijken wat ze hiermee kunnen.  Al deze interactie op de site maakt ons ervan bewust dat leegstand nog steeds een hot item is waar aandacht voor nodig is. 

Over SteenGoed Benutten

SteenGoed Benutten is een initiatief van de provincie Gelderland. Het project helpt om leegstaande plekken in dorpen en steden een nieuwe invulling te geven. We helpen gemeenten, ontwikkelaars, vastgoedeigenaren, corporaties en bewonersgroepen in het proces, met kennis en kunde, en/of een bijdrage in de (voor)financiering. Het programma is in 2016 door de Provinciale Staten van Gelderland in het leven geroepen en is inmiddels bij 160 projecten in heel Gelderland betrokken.