Adres

Saturnusstraat 60 2516 AH Den Haag Nederland

Monumentenstatus
Geen
Transformatiejaar
2006
Oude functie
Fabriek
Nieuwe functie
Bedrijfsverzamelgebouw
Creatieve industrie
Bouwjaar
1953
Architect (origineel)
F.A.W. van der Togt
Architect (transformatie)
GROUP A
Eigenaar
Gemeente Den Haag
Betrokken partijen
Koninklijke Woudenberg
Homij Technische installaties
Pieters Bouwtechniek
Ingenieursbureau Den Haag
Schreuder Groep
Bouw & Projectbureau Den Haag
Zootz, Ontwerpwerk mutidisciplinary design
Organisatie
BNA Ondersoek

Opgave

De fabriek op het bedrijventerrein De Binckhorst, in 1953 gebouwd door sigarettenfabrikant Laurens, was al een aantal jaren niet meer in gebruik. In 1995 was de productie verhuisd naar Zevenaar. Het complex van kantoren en hallen werd vervolgens een aantal jaren verhuurd.

De gemeente Den Haag had de ambitie om een deel van het Binckhorstterrein, dat kwalitatief achteruit ging, te herontwikkelen tot een vernieuwend centrum voor innovatie, culturele en creatieve bedrijven. Vanuit die gedachte werd in 2003 de CaballeroFabriek aangekocht, om kleine ondernemers op dit gebied bij elkaar in een gebouw te zetten. Het project moest als katalysator gaan werken bij de verdere ontwikkeling van dit creatieve centrum.

In 2003 wilde de gemeente een Europese subsidie aanvragen voor de herontwikkeling van de fabriek en vroeg GROUP A - een bureau dat al eerder voor de gemeente had gewerkt - om een ruimtelijke visie op papier te zetten. Uitgangspunt voor het (schets)ontwerp was dat de ruimten kruisbestuiving tussen de verschillende gebruikers - zo’n 100 bedrijven - zouden stimuleren.

Aanpak

Om het concept van kruisbestuiving te laten slagen, zou ‘ontmoeten’ de kernwaarde van het programma van eisen moeten zijn, zo stelde GROUP A. Deze gedachte is min of meer letterlijk vertaald naar het interieur; de ‘ruggengraat’ van het plan is een zes meter brede gang waaraan alle bedrijfsunits hun voordeur hebben. Deze uitzonderlijk brede gang fungeert voor de helft als verkeerszone, en biedt voor de andere helft plaats aan gemeenschappelijke voorzieningen (wc, pantry, koffie-corner) en ontmoetingsplekken (lounges, vergaderruimte, restaurant).

Het schetsontwerp voorzag ook in de sloop van de later aangebouwde delen, om de helderheid van het oorspronkelijke ontwerp terug te brengen. En het gaf een visie op stedenbouwkundig niveau; de drie verschillende zijden (één gevel is blind) worden hierin op verschillende manieren benut. Aan de entreezijde (Saturnusstraat) zouden de grote bedrijven gevestigd worden. De kop van het gebouw met de kantoorvleugel aan de Binckhorsthaven moest een eye-catcher worden die al van afstand zichtbaar is. En aan het binnenterrein kwamen de nieuwe hoofdingang en de kleinere huurunits, ontsloten vanuit een podium met terras.

Toen de Europese subsidie was toegezegd, en het plan in korte tijd verder uitgewerkt moest worden, gaf de gemeente GROUP A opdracht om een voorlopig ontwerp te maken. Dit ontwerp is vervolgens in twee fasen uitgewerkt en gerealiseerd. Fase 1, de kantoorvleugel en een deel van een fabriekshal, omvat 7.900 m2 ruimte voor kleine bedrijven en kantoren. Fase 2 betreft de rest van de hallen: 6.600 m2 waarin grotere en kleinere bedrijfsruimten zijn gecreëerd.

Ontwerp

Hoewel de primaire opgave was om het complex voor kleinere huurders geschikt te maken, is het ontwerp erop gericht zo veel mogelijk openheid te creëren, ten behoeve van de gewenste kruisbestuiving. De algemene ruimten - gangen, entreehal, multifunctionele zaal, patio, restaurant - vormen daarom de kern van het plan. Tegelijkertijd zagen de ontwerpers de mogelijkheid om in deze ruimten de grootsheid van de oorspronkelijke architectuur - de betonnen constructie met T-liggers en de enorme glaskappen - intact te houden en ervaarbaar te maken.

Om de gangen open en licht te houden zijn de vergaderruimten aan de T-liggers opgehangen als houten doosjes. Essentieel voor het concept is ook dat alle entrees naar de bedrijfsunits zijn uitgevoerd als glazen schuifdeuren. In het huurcontract is zelfs opgenomen dat deze deuren niet geblindeerd mogen worden. Op deze manier is er altijd contact met de gang. Het gebruik van daglicht benadrukt de openheid verder. Zo zijn de schuifdeuren altijd midden onder een daklicht geplaatst, en is een groot deel van de binnenwanden in translucent kunststof of glas uitgevoerd.

Bij de renovatie van de fabriekshallen is ervoor gekozen een splitlevel te maken over een vloeroppervlak van 1.350 m2 met daardoor een 2.750 m2 aantal kleinere units. Op die manier zijn er nog meer voordeuren gesitueerd aan de verkeersruimte, wat weer ontmoeting stimuleert.

De CaballeroFabriek is geen monument. De architecten hebben er desondanks voor gekozen om de originele fabriekshal uit 1953 vrijwel geheel te behouden. Latere toevoegingen werden gesloopt, terwijl de nieuwe onderdelen nadrukkelijk eruit zien als nieuw. Er is bewust gekozen voor een ruwe afwerking van het interieur en de installaties, om de industriële sfeer te benadrukken.

Financiering

Voor de herontwikkeling van de CaballeroFabriek kreeg de gemeente Den Haag een Europese subsidie (type D2, gericht op versterking van de sociale en economische ontwikkeling van de stad) en subsidie van het Ministerie van Economische Zaken. De totale investering komt neer op ongeveer € 10 miljoen. Daarvan komt € 4 miljoen voor rekening van de gemeente. De financiering werd door de gemeente gecoördineerd, in nauw overleg met calculatiebureaus en architect. Twee grotere huurders waren in de beginfase betrokken bij het formuleren van het programma van eisen en het beoogde imago.

Eerste gedachte bij de financiering van het project was tijdelijk gebruik, voor een periode van tien jaar. De consequentie van deze strategie was dat er een lagere investering gedaan kon worden. De keuze om wel of niet in bepaalde onderdelen te investeren is steeds gemaakt met het ruimtelijk concept - de kruisbestuiving - in gedachten. Bewust is gekozen voor een overmaat in de verkeers/ontmoetingsruimte; een keuze die wel verhuurbare vierkante meters kost. Ook het maken van een splitlevel in de fabriekshal was kostbaar, maar daar stond tegenover dat dit een grotere variëteit aan verhuurbare ruimten (en dus een beter gespreid risico) opleverde terwijl ook het concept werd versterkt.

Vanwege het beperkte budget is gekozen om het binnenklimaat, op de extreme zomer- en winterdagen, te accepteren; zo is het enkel glas niet door dubbel glas vervangen en is er alleen een koelinstallatie in fase 2 geplaatst. Ook de jaren '70 kunststof puien in de voorgevel van het oude kantoorgedeelte zijn niet aangepast; door er bedrukte schermen voor te spannen - een zonwerende ingreep - is deze gevel echter wel weer visueel aantrekkelijk gemaakt.

Nu de CaballeroFabriek als creatief bedrijvencentrum een groot succes is gebleken - de ruimten waren bij oplevering vrijwel direct allemaal verhuurd - heeft de gemeente besloten het gebouw voorlopig als zodanig in gebruik te laten.

Leerpunten

Het belangrijkste leerpunt van deze herbestemming is de manier waarop alle partijen - opdrachtgever, architect, adviseurs - zich achter het oorspronkelijke concept hebben geschaard. De goede samenwerking maakte het mogelijk de gewenste kruisbestuiving tot in de kleinste details te realiseren. Een voorbeeld is het huurcontract, waarin is vastgelegd dat de glazen voordeuren naar de bedrijfsunits niet geblindeerd mogen worden. Die details bepalen uiteindelijk de specifieke ruimtelijke kwaliteit en sfeer van de CaballeroFabriek, alsmede het zakelijk succes van deze herbestemming.

Maar het project is niet alleen als ruimtelijk model een interessant voorbeeld. Ook de keuze om het gebouw aan een groot aantal partijen te verhuren blijkt in tijden van crisis geschikt; het risico is veel beter gespreid dan wanneer het complex op de ‘gangbare’ manier - aan een aantal grote partijen - zou zijn verhuurd. Bovendien creëert het gebouw op die manier meer levendigheid in de stad, waarmee een impuls aan de hele buurt wordt gegeven.

Het project wint eind 2006 zowel de juryprijs als de publieksprijs van de Nieuwe Stad Prijs 2006. Het commentaar van de jury: ‘De risico's van zo'n onderneming zijn voor een particuliere ontwikkeling niet in te schatten. Juist omdat de spin off van dit project onmisbaar is voor succesvolle ontwikkeling van de Binckhorst, is de impuls die alleen de overheid kan geven, doorslaggevend.’

In 2010 werd het project genomineerd voor de Living Daylight Award.

Meer informatie

Deze projectbeschrijving maakt deel uit van een analyse best practices van 10 herbestemmingsprojecten uitgevoerd door BNA Onderzoek met focus op de rol van de ontwerper.

Google map of CaballeroFabriek, Den Haag