ENCI Cementfabriek, Maastricht

Aan de voet van de Sint Pietersberg ten zuiden van Maastricht ligt de ENCI Cementfabriek uit 1927. Het verpakkingsgebouw is een ontwerp van de Heerlense architect Frits Peutz en werd gebouwd in de jaren '20 van de vorige eeuw. Het gebouw is opgetrokken in vakwerkbouw van beton en baksteen. Tegenwoordig is het gebouw een plek waar culturele en economische functies aan creatief ondernemerschap worden gekoppeld.

De opgave

Begin deze eeuw nemen ENCI en de gemeente Maastricht het initiatief om het al geruime tijd leegstaande verpakkingsgebouw te transformeren van industrieel complex tot een plek waar culturele en economische functies aan creatief ondernemerschap worden gekoppeld. Dit initiatief voor duurzame herbestemming van industrieel erfgoed in Maastricht wordt mede ondersteund door Provincie Limburg en de Europese Unie.

Als multidisciplinair gebouw dient het voormalig industrieel complex aan de Maas de komende jaren uit te groeien tot dé verzamelplaats voor de Creatieve Industrie in Maastricht en de verre regio. 

Lees meer over het herbestemmen van fabrieken. Wij hebben 38 praktische voorbeelden voor u beschikbaar.

Aanpak

Dit project is voornamelijk gericht op herbestemming en minder op restauratie. In 2004 is er een samenwerking ontstaan tussen gemeente, provincie, ENCI en BOEi. ENCI heeft het gebouw voor 30 jaar verpacht aan BOEi. BOEi is projecttrekker, investeert in het gebouw en verhuurt het in zijn geheel aan stichting Ainsi. Ainsi biedt onderdak aan faciliteiten voor amateurs en professionals: 20 ateliers voor kunstenaars, horeca en kantoren voor creatieve bedrijven. Een programmastichting zal de synergie tussen de gebruikers en met partners buiten het gebouw ondersteunen met een manager en activiteiten. In samenwerking tussen SAM (Stichting Ateliers Maastricht) en de gemeente Maastricht worden kunstenaars gehuisvest tegen een lage huurprijs per m². Het theater aan het Vrijthof coördineert de inhoudelijke programmering rond de gemeenschappelijke ruimtes.

Investering

Het gebouw was een leegstaande fabriekslocatie, dus niet aangepast voor het huidige gebruik. De kosten voor ENCI betreffen vooral bouwkosten voor onder meer een plafondconstructie, de inrichting van het theater en de entree. ENCI heeft de voormalige fabriekshal voor 30 jaar in erfpacht overgedragen aan BOEi. Voor deze erfpacht betaalt BOEi € 95.022,-.

Financiering 

Dit project is gefinancierd uit vreemd vermogen (27%), subsidies (59%) en eigen vermogen (15%). Het vreemd vermogen bestaat uit aflossingsvrije leningen. Er is niet gerekend met een waardeontwikkeling van het gebouw. Doordat het om een invulling gaat met maatschappelijke functies is er een forse onrendabele top. Voor de provincie was een start van een gebiedsontwikkeling op deze plek de reden om mee te werken. Zij hebben € 950.000 bijgedragen.

Exploitatie

De huurprijs voor de kantoorunits op de 3e verdieping is ca. € 115 per m². De huurprijs voor de grote kantoorruimte (855 m²) op de begane grond is gebaseerd op de kostprijs van de recente aanpassingen en komt uit op € 50 per m². In totaal staat 14% van het gebouw leeg. Het jaarlijkse onderhoud bedraagt 25% van de huuropbrengsten, per m² is dat ongeveer € 8,-.

Succesfactoren

• De ontwikkeling en de bouw zijn binnen begroting uitgevoerd
• De begrote subsidies zijn gerealiseerd
• Het project is een aanjager voor de omgeving

Valkuilen

De exploitatie van 3e verdieping is niet gegaan zoals gepland. Het bedrijf dat de ruimtes huurde en weer doorverhuurde aan startende ondernemers is failliet gegaan nadat er niet genoeg ondernemers van hun ruimtes en expertise gebruik wilde maken.

Meer informatie

BOEi
Postbus 15
3870 DA Hoevelaken
T +31 (0)33 253 9535
E info@boei.nl
I www.boei.nl