Adres

Huis te Landelaan 492 2283 VJ Rijswijk Nederland

Monumentenstatus
Geen
Transformatiejaar
2007
Oude functie
Kantoor
Nieuwe functie
Zorg
Bouwjaar
1965
Architect (origineel)
onbekend
Architect (transformatie)
Nico Alsemgeest, Alsemgeest & Westerwoudt architecten
Eigenaar
Vestia
Betrokken partijen
Vestia en Steinmetz | de Compaan
Organisatie
Architectuur Lokaal

Het acht verdiepingen hoge kantoor met zijn architectuur van beton en glas is bij oplevering een opvallend element te midden van de portiekwoningen in het centrum van Rijswijk. Na veertig jaar is het beeld echter vertrouwd. Het kantoor gaat wel detoneren als de gebruiker, het ministerie van VROM, verhuist en de eigenaar geen andere huurders kan vinden. Het betonskelet blijkt echter genoeg ruimte te bieden voor mensen met een forse rolstoel.

Opgave

Het lege kantoorpand wordt een serieus probleem als het niet meer te verhuren blijkt. Dat ligt zowel aan het gebouw zelf als aan de beperkte parkeerruimte in de omgeving. De leegstand is financieel nadelig voor belegger VastNed, maar ook de omringende woonwijk wordt er niet beter van. Zorgaanbieder Steinmetz | de Compaan heeft zich bij Vestia gemeld als gegadigde voor woonlocaties.

De tijd is voorbij dat gehandicapten terechtkomen op grote instellingsterreinen in het groen. De cliënten van Steinmetz | de Compaan waaieren uit, bij voorkeur naar plekken midden in de samenleving. Dat geldt ook voor mensen met meervoudige handicaps. Zij kunnen zich voortbewegen in speciale rolstoelen maar hebben wel dagelijks hulp nodig en een aangepaste woning. Om de hulp te kunnen organiseren moeten de woningen geclusterd worden, bijvoorbeeld in het leegstaande pand aan de Huis te Landelaan. De eigenaar is bereid het pand voor een redelijk bedrag aan Vestia te verkopen. De woningcorporatie onderzoekt of de beide opgaven te combineren zijn in één transformatieproject. Niels van der Vlist, projectmanager bij Ceres projecten en opdrachtgever bij deze transformatie, stelt dat sloop en nieuwbouw nooit een serieuze optie is geweest, mede gezien het feit, dat het feit dat de betonconstructie uit de jaren 60 nog prima is. Daarnaast zou de buurt bij nieuwbouw een dergelijk groot gebouw nooit accepteren. En een minder aantal vierkante meters zou een veel lagere opbrengst betekenen.

De interne verbouwing is gecombineerd met aanpassingen aan de buitenkant. De horizontale stroken beton onder de ramen van het oorspronkelijke pand zijn typisch voor een jaren 60-kantoor en passen niet goed bij de nieuwe functie. Milieueisen maken het nodig om de gevel te isoleren en dan kan ook de uitstraling veranderd worden. De gevel wordt gestuukt en er komen nieuwe kozijnen. Bewoners krijgen meer contact met de buitenwereld door de Franse balkons die worden aangebracht. Het pand krijgt hierdoor de uitstraling van een appartementencomplex. De voorbereiding kost twee jaar. In die tijd wordt ook het bestemmingsplan gewijzigd om de nieuwe functie mogelijk te maken en krijgen omwonenden de gelegenheid om zich uit te spreken. Er komt nauwelijks bezwaar, de buurt is juist blij dat het einde van de leegstand in zicht is. In april 2006 wordt gestart met de renovatie en ruim een jaar later kunnen de bewoners hun appartementen in.

Aanpak

Architect Nico Alsemgeest, van Alsemgeest & Westerwoudt architecten, is al sinds de jaren tachtig geïnteresseerd in het herbestemmen van gebouwen. Als Ceres projecten hem vraagt naar de mogelijkheden van dit leegstaande kantoor te kijken, werkt op dat moment zijn bureau voor Vestia aan een school in Scheveningen waar een woongroep voor ouderen zich in wil vestigen. Deze herbestemming kan haalbaar zijn als voldoende cliënten bij elkaar wonen om de permanent aanwezige zorgverleners te kunnen betalen. Ook moet de huuropbrengst voldoende zijn.

Tijdens de haalbaarheidsstudie wordt het bedrag dat de zorgaanbieder beschikbaar heeft voor huisvesting een van de uitgangspunten in het rekenmodel. Met Steinmetz wordt 875 euro per maand per appartement afgesproken. Dat is inclusief circa 300 euro voor voorzieningen zoals de ontmoetingsruimten en het kantoor. Zelfs met een onrendabele investering van Vestia is het budget niet hoog en is duidelijk dat de verbouwing een sober karakter moet hebben.

Bij verkenning van het pand worden al snel positieve eigenschappen vastgesteld. Het zit goed met de toegankelijkheid en de draaicirkels voor rolstoelen. Verder is de constructie zo degelijk dat na sloop van de inbouw een compleet nieuwe indeling mogelijk is. Bovendien zijn de verdiepingen hoog genoeg om ventilatiekanalen en leidingen weg te kunnen werken. De solide betonstructuur legt ook beperkingen op, maar het programma van appartementen, ontmoetingsplekken en personeelsruimten past erin.

Gezien de noodzaak van kostenbeheersing kiest de opdrachtgever ervoor om de aannemer al in de studiefase te betrekken. Voor de architect is dit soms lastig, omdat overwegingen van de aannemer ontwerpbeslissingen gaan bepalen. Alsemgeest: "Zelf had ik het plan liever alleen met de opdrachtgever en de gebruikers ontwikkeld. Wij werken in verschillende samenwerkingsvormen met ontwikkelaars en aannemers, soms zijn we alleen esthetisch adviseur, soms werken we in een planteam met de aannemer, maar meestal heeft het mijn voorkeur als we ook de werktekeningen maken en de directievoering doen. Je moet in staat zijn met de aannemer mee te rekenen. Dan blijft iedereen scherp."

Organisatie en financiën

Van der Vlist, van Ceres projecten, is er niet van overtuigd dat het beter was geweest om aan te besteden op basis van een uitgewerkt bestek: "Je moet al in een vroeg stadium vaststellen dat de financiële uitgangspunten realistisch zijn. Dat is in een bestaand pand waarin je nog onverwachte zaken kan tegenkomen niet eenvoudig. Je voorkomt vervelende discussies tijdens de bouw als je in de fase van het schetsontwerp samen met de aannemer de financiële haalbaarheid hebt vastgesteld. Maar het hangt ook af van de marktsituatie. Op dit moment weet je dat aannemers met scherpe prijzen komen. Dan kan het weer aantrekkelijker worden om een uitgewerkt plan aan te besteden."

Vanaf de start is het de bedoeling om het kantoor te verbouwen voor de cliënten van Steinmetz. Dat leidt tot uitgebreid overleg met de zorgaanbieder over het programma en de niet alledaagse behoeften van de gebruikers. Alsemgeest: "Als student hoorde ik dat ontwerpen niet meer dan 5% van je werk als architect is. Dat klopt. Voor het resultaat is het minstens zo belangrijk dat het proces goed loopt." Het blijkt lastig om de uiteindelijke gebruikers inbreng te geven, omdat zij de taal van de bouwers niet spreken en niet voldoende precies kunnen aangeven wat wel en niet de bedoeling is. Van der Vlist: "Het programma van eisen van de gebruikers heeft vanaf het begin veel aandacht gehad. We hebben geprobeerd hun wensen zo precies mogelijk vast te stellen en af te zetten tegen onze mogelijkheden. Maar je houdt misverstanden en zaken die tussen de wal en het schip vallen. Het kan een soort beleefdheid zijn dat je niet voortdurend over geld wilt praten wanneer gebruikers hun wensen naar voren brengen. Noodzakelijk is het wel. Ik dacht destijds dat we nauwkeurig bezig waren, maar ik zou het nu nog strakker doen."

Toewijzing

Oorspronkelijk is het plan om cliënten uit de hele regio te laten intekenen op deze locatie. Daar zou dan een naar verhouding zelfstandige groep op af zijn gekomen. Wanneer blijkt dat Steinmetz een andere vestiging moet sluiten, wordt het onmogelijk deze keuzevrijheid te bieden. Omdat deze vestiging als geheel overgaat naar Huis te Landelaan ontstaat een concentratie van mensen met zware handicaps voor wie het wonen in een flat met acht verdiepingen misschien geen ideale oplossing is. Niet voor henzelf en niet voor het zorgpersoneel.

Conclusie

Dankzij deze transformatie komen er 34 grote appartementen voor gehandicapten midden in Rijswijk. Er is geen geld voor bijzondere architectuur, maar het lukt om het pand ook qua uiterlijk in een woongebouw te veranderen. De verbouwing is speciaal afgestemd op de cliëntengroep van Steinmetz | de Compaan. Toch blijkt dat een pand van acht verdiepingen niet de meest praktische oplossing is voor mensen met volumineuze rolstoelen en met behoefte aan hulp op afroep. Op spitsuren is de liftcapaciteit te beperkt. Of een dergelijke transformatie te herhalen is, hangt mede af van het huisvestingsbudget van zorgaanbieders. En dat lijkt alleen lager te worden. Aan de andere kant zijn er misschien kansen zolang er behoefte aan werk is bij aannemers. Zo vraagt ieder project om een eigen rekensom. Het pand is weliswaar op maat verbouwd, maar door de omvang van de appartementen is het pand eventueel geschikt te maken voor gewone verhuur, mocht Steinmetz | de Compaan het huurcontract willen opzeggen.

Meer informatie

Google map of Huis te Lande, Rijswijk