Adres

Hutteweg 28b 7071 BV Ulft Nederland

Monumentstatus
Rijksmonument
Transformatiejaar
2018-2019
Oude functie
Ketelhuis
Nieuwe functie
Kantoor

Van een ketelhuis uit 1895 een eigentijds kantoor maken, met ‘nul op de meter’. Een uitdaging die Frank Postma van bouwadviesbureau Bouwvisie maar wat graag aanging. Door het monument als schil te gebruiken en daarbinnen een nieuw kantoorpand te bouwen, bereikte hij uitstekende energieprestaties.

Ulft, aan de Oude IJssel, was ooit het hart van de Nederlandse ijzerindustrie, omdat daar ijzerhoudend gesteente (‘oer’) in de bodem zit. Meer dan twee eeuwen lang werd daar metaal gesmolten en gesmeed. Het staalbedrijf DRU, voluit 'Diepenbrock en Reigers Ulft' werd in 1754 daar opgericht. Het is een van de oudste industriële bedrijven van het land. Het bedrijf heeft een indrukwekkend erfgoed nagelaten: zeven industriële monumenten, prachtig gelegen in het coulisselandschap van de Achterhoek. Samen vormen de monumenten een terrein dat vergelijkbaar is met de Westergasfabriek in Amsterdam. Er zitten een restaurant, bibliotheek, popzaal, theater en bedrijven.
Eén van de zeven monumenten is het Ketelhuis. Daarin heeft vroeger de verwarming van DRU gestaan. Sinds het vertrek van DRU was het monument ‘werkloos’. In 2012 nam Stichting DRU het initiatief om het casco in ieder geval te renoveren. De klimop die door de gevels groeide werd verwijderd en het casco werd waterdicht gemaakt.

Postma, die al een kantoor huurde op DRU Industriepark, zag in het ketelhuis de potentie om er een gezond, milieuvriendelijk en energiezuinig bedrijfspand van te maken. Hij kocht in 2018 een deel van het gebouw. Andere eigenaren zijn de Oudheidkundige Vereniging Gemeente Gendringen en DRU industriepark Horeca BV. In 2019 nam Postma zijn intrek.

Succesfactoren en aandachtspunten

Aansturen bouwteam

Het doel van Postma was ‘nul op de meter’. Een gebouw dat klaar is voor de toekomst en dat als showcase fungeert voor (potentiële) klanten die ook een energieneutraal gebouw willen. Aangezien Postma en zijn medewerkers zijn gespecialiseerd in bouwengineering- en advies, hebben zij zelf het bouwteam aangestuurd. ‘We hebben een tender uitgeschreven. Een combinatie van aannemer en installateur (Binx Smartility uit Groenlo) kreeg de opdracht. Wij hebben omschreven wat de prestaties van het gebouw moesten zijn. Zo’n prestatieafspraak wordt ook wel een ‘design en build constructie’ genoemd. Zij konden gedurende het hele proces zelf voorstellen hoe ze het wilden aanpakken en wij zeiden ‘ja’ of ‘nee’. Een leuk idee waar ze mee kwamen was om het vernieuwde metselwerk aan te smeren, zodat dat oud leek. Daarop zeiden wij uiteraard direct ‘ja’.’

Milieu-investeringsaftrek

De duurzaamheidsmaatregelen die zijn getroffen hebben als resultaat dat het monument nu ‘nul op de meter’ heeft. Postma: ‘Daarom konden we een MIA-aanvraag doen bij de Belastingdienst. MIA staat voor Milieu-investeringsaftrek. Het is een subsidie, verpakt in belastingvoordeel. Om ervoor in aanmerking te komen, moet een GPR-gebouwexpert een duurzaamheidsberekening maken. Dat ben ik. Aan de hand van de resultaten van de berekening krijg je voor 5 modules een score. Haal je een 7 of 7,5 per module, dan kun je daar als vennootschaps-/inkomstenbelastingplichtige ondernemer van profiteren. Wij scoorden een 7 en daarmee mogen we momenteel 13,5 procent van de totale investering als aftrekpost opvoeren. Die percentages kunnen jaarlijks veranderen. In 2022 worden ze nog hoger. Extra gunstig dus.’

Zonnepanelen

Haal je een 7,5 voor renovatie, dan is het percentage dat je af mag trekken momenteel zelfs 27 procent. ‘Dat hebben we nét niet gehaald’, zegt Postma. ‘Dat komt doordat we zonnepanelen hebben. Dat klinkt tegenstrijdig, want de panelen wekken energie op. Hartstikke duurzaam, zou je zeggen. Alleen het maken van de panelen veroorzaakt een hoge milieubelasting. Legden we slechts het halve dak vol, dan paste het wel binnen de grenzen van milieubelasting. Maar dat mocht weer niet van de adviesorganisatie voor ruimtelijke kwaliteit Gelders Genootschap. Dus stonden we voor de keuze tussen nul op meter enerzijds of een hogere score voor de MIA anderzijds. We kozen voor nul op de meter, want dat was onze ambitie.’

Duurzaamheid

Het monument was in 2012 weliswaar waterdicht gemaakt, maar goed isoleren deden de gevels nog niet. Hij besloot de schil te isoleren en vervolgens een ‘doos in een doos’ te laten bouwen. ‘Deze oplossing hebben we al eens eerder voor klanten toegepast’, zegt Postma. ‘Er zit 1,2 meter tussen de oude en de nieuwe schil. Dat werkt als een jas voor het pand dat we binnenin hebben gebouwd. Bovendien blijven de originele muren intact en zelfs zichtbaar; je kunt door de tussenruimte heen lopen, het is net als een gangpad. Een ander voordeel is dat de binnenste ‘doos’ demontabel is. Willen we het monument een andere bestemming geven, dan demonteren we het pand en halen we het eruit, om ‘m ergens anders opnieuw te plaatsen. Momenteel is er veel aandacht voor deze circulaire oplossing; het zorgt voor hoge scores op de milieuprestatieladder.’

Naast de doos-in-doosconstructie trof Postma nog meer duurzaamheidsmaatregelen. Hij isoleerde de buitenwanden en het dak, koos voor isolerende kozijnen, tripleglas, ledverlichting met bewegingsmelders en een warmteterugwin-installatie, die verse lucht verwarmt met de lucht die wordt afgevoerd. ‘Daardoor is bijna geen verwarming nodig. We werken ter aanvulling met infraroodpanelen. Die geven warmte af aan de massa, zoals aan de betonvloer die we bewust niet met vloerbedekking hebben afgewerkt, om het industriële karakter van het ketelhuis te behouden.’
’s Zomers is in plaats van warmte juist koelte welkom in het monument. ‘We willen het binnen maximaal 23 of 24 graden hebben. We hebben daarom zomernachtventilatie toegepast. Op de verdieping in de buitendoos zitten 6 ramen en in het kantoor (binnendoos) zitten overal inbraakwerende spuiluiken. Die zetten we om 18.00 uur open. Omdat wij zelf comfortberekeningen maken, weten wij al hoe dit systeem presteert. Op zomerse dagen moet vanaf een uur of 3 in de middag worden gekoeld. Dat gaat vanzelf, met een koelmodule in de warmteterugwin-installatie.’

Financiering

De innovatieve verduurzaming en de restauratie van het gebouw hebben voor een flinke waardevermeerdering gezorgd. ‘Grofweg is het monument nu 4,5 keer zo veel waard als toen ik het kocht’, zegt Postma.
‘De aankoop betaalde ik met eigen vermogen. Maar het was een uitdaging om vervolgens het complete financiële plaatje rond te krijgen. Denk aan de herbestemming, de restauratie en de verduurzaming. Dus heb ik gekeken waar ik geld kon lenen. Toen kwam ik bij het Nationaal Restauratiefonds uit.’
‘Niet standaard is de standaard bij ons’, zegt Harry Kers, accountmanager bij het Nationaal Restauratiefonds. ‘We hebben de grenzen van financiering wat opgerekt voor dit project. Het is aan de voelsprieten van de accountmanagers om te kijken of iemand met passie en missie bezig is en zelf ook nek zijn uitsteekt, in het belang van het monument. Dat is bij deze eigenaar zeker het geval. Daarom hebben we een wat hoger percentage van de waarde gefinancierd en in ruil daarvoor lost hij de lening sneller af.’
Voor de instandhouding van het monument ontving Postma een Restauratiefonds-hypotheek, voor de verduurzaming de Duurzame Monumenten-Lening en voor de herbestemming de Monumenten-hypotheek.
Toen alle leningen rond waren, bleek er toch nog extra geld nodig. ‘De kosten hadden we in 2017 gecalculeerd, maar de prijzen in de bouw waren in 2018 met 20 procent gestegen. Het Restauratiefonds heeft toen geholpen met een meerkosten- en overbruggingsfinanciering. Dat wil zeggen dat we een bedrag konden lenen waarvan we toen al wisten dat we het terugkregen via de MIA.’
Postma is trots op het resultaat. ‘We laten zien wat je kunt met een monument. En dat je van een monument een eigentijds kantoorgebouw met industriële look kunt maken. Zowel qua comfort als qua energieprestaties.’

Contact en links

www.bouwvisie-ri.nl

Tekst: Mirjam van Huet, MCM tekst
Fotograaf: Bas Gijselhart | BASEPHOTOGRAPHY

Bouwjaar
1895
Architect (transformatie)
Vincent Schreurs
Eigenaar
Bouwvisie Holding BV
Betrokken partijen
Bouwvisie RI bv
Gebruiksoppervlakte
219m²
Tijdelijk / permanent
Permanent
Aantal eenheden (kamers/appartementen/werkunits)
8
Monumentnummer
526150
Google map of Ketelhuis, Ulft