Adres

Koepelplein 1 2031WK Haarlem Nederland

Monumentstatus
Rijksmonument
Transformatiejaar
2020-2021
Oude functie
Gevangenis
Nieuwe functie
Multifunctioneel gebruik
Bouwjaar
1901
Architect (origineel)
W.C. Metzelaar
Architect (transformatie)
André van Stigt
Eigenaar
Open de Koepel C.V. (economisch eigenaar), Stichting Panopticon (juridisch eigenaar)
Betrokken partijen
Open de Koepel C.V., Stichting Panopticon, Huib Bakker Bouw B.V., Unica
Gebruiksoppervlakte
10000m²
Tijdelijk / permanent
Permanent
Gebruiker(s)
Haarlem Institute for Higher Education, bioscoop Filmkoepel, kennis- en innovatiecentrum voor het mkb Cupola XS, Level One Game Museum, Koepelcafé en minimuseum over de Haarlemse verzetsstrijder en communiste Hannie Schaft.
Aantal eenheden (kamers/appartementen/werkunits)
275

Van een buitengewoon grote galmende koepel een rendabel utiliteitsgebouw maken, met een maatschappelijke functie. Voor die uitdaging stond Paul van Joolingen, projectdirecteur van de herbestemming, verduurzaming en restauratie van de voormalige gevangenis in Haarlem. 

De Koepelgevangenis van Haarlem, in de volksmond ook wel ‘de Koepel’ genoemd, is een voormalige strafgevangenis, die van 1899 tot 1901 werd ontworpen en gebouwd door justitiearchitect W.C. Metzelaar. De koepelgevangenissen in Breda en Arnhem, ontworpen door zijn vader Johan Frederik Metzelaar, vormden zijn inspiratie. Net als de andere koepelgevangenissen is ‘de Koepel’ in Haarlem een rijksmonument.  
Tot 2016 was het gebouw van het Rijksvastgoedbedrijf. Dat jaar sloot de gevangenis vanwege het teruggelopen aantal gedetineerden en bezuinigingen. Het monumentale gebouw en het omliggende terrein werden door de gemeente gekocht. De gemeente verkocht dit in 2017 aan Stichting Panopticon, die in 2019 begon met de restauratie en herbestemming. 

‘De vraag bij zo’n herbestemming is: moet je alleen naar geld kijken of ook naar de maatschappelijke functie van een gebouw?’, zegt Paul van Joolingen, projectdirecteur van de herbestemming. ‘Van de koepelgevangenis in Arnhem heeft een ontwikkelaar woningen gemaakt en die vervolgens doorverkocht. Die kijkt dus met commerciële ogen naar het gebouw. Wij willen het juist in ere herstellen. Dat betekent in dit geval: het achterstallig onderhoud wegwerken en het gebouw een goede functie in de stad geven. Het gebouw heeft al ruim honderd jaar de maatschappij gediend. Laten we het er nu nóg eens honderd jaar bij geven. Met een mooie functie, die een spin-off oplevert voor de hele gemeente Haarlem.’ 


De monumentale deuren van de Koepel zijn begin 2022 heropend. Bedoeld als thuisbasis voor honderden studenten en de docenten van de joint venture Haarlem Institute for Higher Education voor eerst hbo- en later ook wo-opleidingen. Bijzonder zijn ook de nieuwe functie voor ontspanning, flexwerken en horeca. Er is een 6 zalen tellende bioscoop Filmkoepel gerealiseerd, een kennis- en innovatiecentrum voor het mkb Cupola XS, het Level One Game Museum, een Koepelcafé en een minimuseum over de Haarlemse verzetsstrijder en communiste Hannie Schaft. Op het buitenterrein worden bovendien een boetiekhotel (circa 70 kamers), een café-restaurant, 250 studentenwoningen en 100 sociale huurwoningen gebouwd. Zo houdt de voormalige gevangenis in zijn nieuwe bestemming toch zijn maatschappelijke functie vast. 

Succesfactoren en aandachtspunten 

De enorme ruimte rendabel vullen 
De grootste uitdaging in deze herbestemming was het rendabel invullen van de enorme ruimte die de koepel biedt, met behoud van het eigene van de koepel. De wanden van de koepel tellen 240 cellen. Hoe gebruik je die opnieuw? ‘Het zijn niet de meest ruime en gastvrije ruimtes. Meerdere cellen samenvoegen is echter ook geen optie, want de muren van de cellen zijn dragend. Aanpassingen zouden de constructie van de koepel aantasten. De cellen zijn in stand gehouden en fungeren nu als ruimtes om te werken, studeren of overleggen. Om groepen ook de ruimte te bieden, zijn verdiepingen aangebracht met verschillende ruimtes, die dankzij glazen wanden het ruimtelijke effect van de koepel behouden’, zegt Van Joolingen. 

Budget en planning beheersen 
Voor de herbestemming, restauratie en verduurzaming van de koepel was in totaal 23 miljoen euro nodig. Hoe hou je de bouwkosten onder controle? ‘Bouwers zegen snel: ‘dit of dat is meerwerk, er komen kosten bij’. Dat wilden wij voorkomen’, zegt Van Joolingen. ‘Daarom hebben wij gezegd: ‘dit is het budget. Ga je eroverheen, dan moet je het vooraf zeggen. En, we willen inzage in de prijsopgaven van onderaannemers. Dan bekijken wij of de prijzen passend zijn’. Onze architect André van Stigt en een senior die zijn sporen heeft verdiend in het verbouwen van monumenten, Thijs de Nijs, hebben dit bewaakt. Een intensieve klus, maar mét resultaat. Dankzij hun kritische blik hebben we een jaar tijd bespaard. De bioscoop zit namelijk onder het gebouw. Daarvoor moest een kelder worden gegraven. De bouwer stelde voor om eerst de kelder te graven en daarna de rest van het project te doen. Toen zei Thijs de Nijs: ‘we leggen eerst de vloer, dan kunnen we het uitgraven van de kelder en de rest van het werk daarna tegelijkertijd doen’. Dankzij dit scherpe handelen zijn we zowel binnen het budget als binnen de planning gebleven.’ 

Overeenstemming met omwonenden  
Met omwonenden ontstond op voorhand al discussie over onder meer de hoogte van de woningen, de toekomstige drukte rond de Koepel en de mogelijke overlast van niet netjes geparkeerde fietsen. ‘We zitten hier in een bestaande woonwijk en dit soort dingen leidt nu eenmaal tot discussie. Met de voorzitter van de wijkraad hebben we goed contact. In het begin hebben we te makkelijk omwonenden gerustgesteld. Als ze vroegen ‘kan het niet zus of zo’, zeiden wij te snel ‘ja’. Maar ‘nee’ is ook een antwoord. Natuurlijk moet je overeenstemming krijgen, maar je kunt niet aan alle verzoeken gehoor geven. Wat we wel kunnen, is overlast voorkomen. Bijvoorbeeld: voor de mogelijke grote hoeveelheid fietsen hebben we fietscoaches aangesteld. Wie het terrein op fietst, wordt door de coaches naar de fietsenstalling verwezen. Zo voorkomen we dat er fietsen voor het gebouw worden ‘gegooid’.’ 

Vermogen bij elkaar krijgen 
‘De 23 miljoen die nodig was om de gevangenis naar zijn huidige staat te brengen, is een stevige investering. Daarvoor hadden we vreemd en eigen vermogen nodig. Met 35 mensen hebben we eigen vermogen bij elkaar gebracht, middels participaties van 150.000 euro per stuk. Die hebben we ondergebracht in een commanditaire vennootschap. Deze constructie beperkt de aansprakelijkheid van de aandeelhouder tot het bedrag van zijn participatie. De 35 mensen hadden veelal een link met het project. Denk aan de bouwer, de constructeur en toekomstige huurders. Het aantrekken van eigen vermogen ging wonderwel snel. Binnen 3 weken hadden we 8,5 miljoen euro’, vertelt Van Joolingen. 

Financiering 

‘Het verkrijgen van vreemd vermogen was een minder vrolijk verhaal’, vervolgt Van Joolingen. ‘Door de coronacrisis hadden banken ineens meer eisen en minder mogelijkheden. We moesten huur- en aflossingsgaranties voor langere tijd vastleggen. Dat was een stevige hiccup.’ 

Triodos Bank en het Nationaal Restauratiefonds trokken samen op in deze financiering. ‘Beide vinden het belangrijk dat de eigenaar zelf ook geld inbrengt. Dat gebeurt in de Koepel’, zegt Bernard Brons, accountmanager bij het Nationaal Restauratiefonds. ‘Het geld dat wordt geleend bij Triodos en bij ons, verdient de Koepel terug middels verhuur aan de opleiding, de bioscoop en het kennis- en innovatiecentrum. 

‘Door samen te werken met Triodos is het voor ons mogelijk om onze laagrentende hypotheken in de financieringsstructuur in te passen. Triodos gaat voor duurzaamheid en het Restauratiefonds voor het behoud van cultureel erfgoed. Beide facetten zijn in de Koepel vertegenwoordigd.’ 

Duurzaamheid 
De honderden voormalige gevangeniscellen die tegen de ronde gevel van de koepel zijn gesitueerd, dienen nu als kantoortjes, studie- of stilteruimtes, brainstorm break-out rooms, et cetera. ‘Die cellen vormen als het ware de isolerende buitenschil. Vroeger zat er enkel glas in de ramen, maar nu zijn de cellen goed afgesloten, met dubbel glas. Bovendien hebben we ramen toegevoegd. Voorheen had iedere cel alleen een raam bovenin, nu ook aan de voorzijde. Dat betekent meer daglichtinval en dus meer warmte’, vertelt Van Joolingen. 

De warmte wordt aangevuld met warmtekoudeopslag, gecombineerd met een ventilatiesysteem. ‘Rondom het gebouw hebben we twee schachten gemaakt. Daar pompen we warmte uit grond omhoog. En als het ’s zomers nodig is natuurlijk ook koude. We ventileren door het hele gebouw heen. De lucht wordt vervolgens in de kelder afgezogen en afgevoerd. Lucht blijft dus niet circuleren; we hebben een continue aanvoer van verse lucht. Dit was niet ontwikkeld met het oog op corona, maar gezondheidstechnisch is dit buitengewoon briljant. We hebben een voortdurende temperatuur van 19 graden gerealiseerd. ’s Zomers en ’s winters.’ 
‘De wanden zijn bekleed met isolatie en alle vloeren zijn gemaakt van ‘liquid cork’. Zie het als een gegoten vloer die een beetje poreus is’, legt Van Joolingen uit. ‘Deze maatregelen dragen bij aan de thermische isolatie, maar verbeteren ook de akoestiek in de koepel. De nagalm hebben we teruggebracht van 6,8 naar 1,2 seconde.’ 

Qua verlichting spelen de extra ramen die zijn aangebracht een grote rol. ‘Overdag hebben we genoeg daglichtinval. ’s Avonds gebruiken we led-licht’, zegt de projectdirecteur. 

Ten slotte is het monument na 120 jaar van het gas af. ‘Alles werkt op elektriciteit. Al met al verwachten we dat de energielasten per vierkante meter 15 à 20 euro per jaar zijn. Dat is vergelijkbaar met de energielasten van het gemiddelde kantoorpand in Nederland, 17 euro per vierkante meter. Hiermee laten we zien dat zelfs een bouwtechnisch zeer uitdagend gebouw als de Koepel, kan worden verduurzaamd en daarmee klaar is voor de toekomst.’ 

Contact en links 

www.opendekoepel.nl 
info@opendekoepel.nl 

Bekijk hieronder de bouwfilm van de koepel