Adres

Gedempte Molenwijk 22 8442 BG Heerenveen Nederland

Monumentenstatus
Geen
Transformatiejaar
2007
Oude functie
Leerlooierij
Nieuwe functie
Bedrijfsverzamelgebouw
Bouwjaar
1867
Architect (origineel)
Architectenburo Syb C. Eldring
Eigenaar
Stichting DBF
Betrokken partijen
SNN
Gemeente Heerenveen
Organisatie
NRF/BOEi
Gebruiksoppervlakte
333m²
Tijdelijk / permanent
Permanent
Gebruiker(s)
Bedrijven
Aantal eenheden (kamers/appartementen/werkunits)
5

In 1836 begon Lambertus Feits een leerlooierij aan de westzijde van de Molenwijk. De gemeente en de Heerenveense corporaties stelden een plan op voor het revitaliseren van het gebied waartoe ook de leerlooierij behoort. De gemeente wil de leerlooierij graag behouden omdat het een van de laatste originele bedrijfsgebouwen is uit de geschiedenis in Heerenveen. Het complex aan de Molenwijk biedt tegenwoordig onderdak aan allerlei bedrijfjes.

Historische achtergrond

In 1836 begon Lambertus Feits een leerlooierij aan de westzijde van de Molenwijk, waar zijn schoonvader en zwager ook al leerlooierijen hadden. In 1867 wordt het bedrijf door zijn zoon helemaal herbouwd en weer later verkocht aan een paardenhandelaar en producent van paardenhuiden. Als de paardenhandelaar in 1912 opnieuw wil verbouwen, wordt zijn vergunning geweigerd vanwege de te verwachten stankoverlast. Hij staakt zijn activiteiten en verhuist. Het complex aan de Molenwijk biedt daarna onderdak aan allerlei bedrijfjes.

Het huidige bedrijfscomplex dateert niet meer uit 1836, maar uit welke periode van de bewogen bouwgeschiedenis het wel stamt, is moeilijk in te schatten. Mooi aan het gebouw zijn de reeksen rondboogvensters en de twaalf ruitschuifvensters.

De opgave

De gemeente heeft samen met de Heerenveense corporaties een plan opgesteld voor het revitaliseren van het gebied waartoe ook de leerlooierij behoort. Het gebied is vervuild, dus er moet ook gesaneerd worden. De insteek was (en is) om in de Gedempte Molenwijk nieuwbouw te plegen voor wonen en werken en om de leerlooierij te herbestemmen. De gemeente wil de leerlooierij graag behouden omdat het een van de laatste originele bedrijfsgebouwen is uit de geschiedenis in Heerenveen. Stichting DBF heeft van de gemeente de opdracht gekregen om de plannen voor de leerlooierij op te pakken en uit te werken

Aanpak

Tijdens de koop heeft stichting DBF een aantal kosten laten liggen bij de corporatie zodat zij indirect ook meefinancierde aan het project. Bij de start van de restauratie was er nog geen contact met potentiële huurders. Vanwege de geringe omvang van het gebouw had stichting DBF vertrouwen in de exploitatie na de restauratie. 

De gevel met de opvallende boogvensters is in ere hersteld. De achterzijde was zo sterk verrommeld dat de architect er met veel glas een heel nieuw karakter aan heeft gegeven. Inwendig zijn de ruimten opgeschoond en met behoud van stoere balkenplafonds ingericht tot lichte werkruimten voor allerlei functies. In totaal bestaat het gebouw uit vijf units, die met elkaar worden verbonden door een modern trappenhuis.

Door omstandigheden (politiek, recessie) worden de plannen voor opwaardering van de wijk nog steeds niet uitgevoerd en blijft het nieuwe gebouw in een kwalitatief mindere omgeving. Dit is merkbaar bij de verhuurbaarheid. Op dit moment staan drie van de vijf units leeg.

Investering

Mede dankzij de goede contacten van de gemeente heeft Stichting DBF het gebouw voor een geringe waarde (€ 118.000) kunnen aankopen van de woningcorporatie. Voor de bepaling van de waarde van het gebouw is vooral gekeken naar de grondwaarde, omdat het gebouw in slechte staat verkeerde. Als er van de marktwaarde uit zou zijn gegaan is de waarde ca. € 200.000 à € 400.000. De bouwkosten waren € 475.000, waarvan € 300.000 voor de restauratie en nieuwbouw en € 175.000 voor de installaties. De bijkomende en overige kosten bestaan uit kosten voor de architect, adviseurs en projectbegeleiding.

Financiering

De financieringskosten bedragen 5% (€ 10.816) over de leningen. De exploitatiekosten zijn € 18.038.

Exploitatie

In 2011 staan drie van de vijf units leeg. De huuropbrengst voor de twee verhuurde units is € 31.000 per jaar. In het kostenoverzicht is te zien dat daardoor de prijs per meter op € 258 uitkomt. Dat is ver boven de gemiddelde markthuurvan € 111 per m². Onderhoud is 1% (€ 3.100) van de marktconforme waarde ofwel 10% van de huuropbrengsten

Succesfactoren

Goede samenwerking met corporatie en gemeente

Valkuilen

  • Parkeerproblemen en de buurt in z'n algemeenheid.
  • Stichting DBF is ervan uitgegaan dat de plannen van de gemeente door zouden gaan, maar die plannen zijn nu nog niet gerealiseerd.
  • Om wille van de financiering zijn bezuinigingen doorgevoerd in de bouw. Later moesten extra voorzieningen getroffen worden.

Meer informatie

Stichting DBF
Biensma 34
9001 ZZ Grou
T + 31 (0)566 602571
I www.stichtingdbf.nl 

Contactpersoon
Anno van den Broek

Google map of Leerlooierij, Heerenveen