Adres

Bosuilstraat 11 7523 BJ Enschede Nederland

Monumentenstatus
Geen
Transformatiejaar
2008
Oude functie
Fabriek
Nieuwe functie
Wonen
Bouwjaar
1923
Architect (origineel)
Beltman
Architect (transformatie)
Architectenforum
Eigenaar
De Woonplaats
Betrokken partijen
Architectenforum uit Amsterdam
Bureau Nieman
De Woonplaats
Te Pas Bouw
Projectbureau Roombeek
Gemeente Enschede
Organisatie
BOEi
Gebruiksoppervlakte
4840m²
Tijdelijk / permanent
Permanent
Gebruiker(s)
Bewoners

Het katoenpakhuis uit 1923 van textielfabriek NJ Menko overleefde als één van de weinige fabrieken in Roombeek de vuurwerkramp van 13 mei 2000. In 2008 werd het gerenoveerd en uitgebouwd. In het gebouw zijn nu appartementen, winkels en een basisschool gerealiseerd.

Korte geschiedenis

In 1912 werd in opdracht van N.J. Menko gestart met de bouw van een grote textielspinnerij in Enschede, naar een ontwerp van de architectenfamilie Beltman. Het katoenpakhuis werd in 1923 aan het complex toegevoegd. In 1965 werd Menko opgenomen in de KNTU (Koninklijke Nederlandse Textiel Unie). Na het faillissement in 1973 kwam de fabriek leeg te staan. In 1996 werd het hele terrein gesloopt, met uitzondering van het katoenpakhuis met de watertoren, de toegangspoort en het hoofdkantoor.

De opgave

Het katoenpakhuis moest worden gerenoveerd en zoveel mogelijk in de oude staat bewaard blijven. De opgave was om in het pakhuis acht appartementen met twee verdiepingen - één voor wonen en één voor werken – te realiseren. Eén van de penthouses kreeg de karakteristieke watertoren. De opvallende glazen uitbouw is geïnspireerd op de shedhal die aan de voorzijde van het pakhuis stond. Hier bevindt zich de dependance van een basisschool. Naast het voormalige pakhuis is een nieuw appartementencomplex gerealiseerd dat visueel erg lijkt op het oude pakhuis.

Aanpak

Na enkele maanden vertraging is de bouw in 2006 gestart. Tijdens het renovatiewerk is veel aandacht besteed aan het metselwerk van de gevels. De gevels zijn helemaal schoon gespoten, gevoegd en geïmpregneerd omdat het een eensteensmuur betrof. Het licht beschadigde betonwerk werd hersteld en de gaten voor de ramen werden vergroot. Dit was mogelijk omdat de fabriek nog geen monument was en de gemeente Enschede niet veel eisen stelde aan dit soort gebouwen. De ramen waren oorspronkelijk van staal, maar deze zijn nu van aluminium.

Investering

Het gebouw is aangekocht voor € 700.000. De totale stichtingskosten liggen rond de € 8,3 miljoen. De verbouwingskosten liggen rond de € 6,6 miljoen. De restauratiekosten zijn hier ook in verwerkt. De overige kosten van het project liggen rond de € 100.000.

Financiering

Op het project zijn geen subsidies verkregen. De bedoeling was om de appartementen te verkopen. Uiteindelijk zijn er maar drie appartementen verkocht. Deze drie appartementen brachten iets meer dan € 1 miljoen op. De rest van het bedrag is gefinancierd met vreemd vermogen.

Financieel overzicht

Download het financieel overzicht

Exploitatie

De verbouwingskosten zijn niet extreem hoog. Per vierkante meter BVO bedragen deze € 1.380 euro/m2. Geen enkele post is vergeleken met de andere projecten heel hoog. De verkoop liep niet goed waardoor de Woonplaats de appartementen in de verhuur heeft gedaan.

Succesfactoren

  • Al in 2004 was het bestemmingsplan rond.
  • De samenwerking tussen de architect, Te Pas, de Woonplaats en projectbureau Roombeek was zeer goed.
  • De sfeer van wederopbouw heeft het project positief beïnvloed.

Valkuilen

  • De verplichting voor de aanleg van stadsverwarming heeft nadelige gevolgen gehad. De vloeren moesten verhoogd terwijl er ook al verlaagde plafonds waren toegepast. Door de forse buizen is er last van warmteoverlast en gaat er ook warmte verloren.
  • Vlak voor de oplevering is er wateroverlast geweest waardoor de benedenverdieping schade heeft opgelopen die weer hersteld moest worden.
  • De insteek van het project was om de appartementen te verkopen, maar door de moeilijke markt zijn er uiteindelijk maar drie appartementen verkocht. De rest is verhuurd.

Meer informatie

Google map of NJ Menko, Enschede