Adres

Professor Snijdersstraat 2 2628RA Delft Nederland

Monumentstatus
Rijksmonument
Transformatiejaar
2020
Oude functie
Ketelhuis
Nieuwe functie
Kantoor
Bouwjaar
1903
Architect (origineel)
Jacobus van Lokhorst
Architect (transformatie)
Vakwerk Architecten
Eigenaar
Vakwerk Vastgoed
Betrokken partijen
Strijbos constructieadvies (constructeur)
OverDeVest (installatieadvies)
LBP (bouwfysisch adviseur/brandveiligheid
RAB (restauratieadviesbureau)
Gebruiksoppervlakte
1150m²
Tijdelijk / permanent
Permanent
Gebruiker(s)
bedrijven, creatieven, studenten, omwonenden
Monumentnummer
525244

Het ketelhuis was van 1903 tot 1991 de energievoorziening voor wat toen nog heette ‘Technische Hogeschool Delft’. Innovaties hebben die functie overbodig gemaakt, TU Delft vertrok naar locaties waar grote collegezalen mogelijk waren en het gebouw raakte in verval. De nieuwe eigenaren - een architectentrio - herbestemden het tot ‘coworking space’, kantoor voor hun architectenbureau en café. Zo is het ketelhuis nu opnieuw een bron van energie voor zijn omgeving.

Wie vanuit de oude binnenstad van Delft over de Sint Sebastiaansbrug richting de campus van de Technische Universiteit Delft rijdt, ziet aan zijn linkerhand in de nok van het oude ketelhuis nu de naam Het Vakwerkhuis staan. Vakwerk Architecten heeft in de zomer van 2020 de deuren geopend voor zijn eigen medewerkers en voor omwonenden, studenten en andere creatieven. Het Vakwerkhuis is nu de bruisende verbinding tussen de binnenstad van Delft en de TU-wijk.
Toen de universiteit dertig jaar geleden verhuisde, bleven de oude ‘schoolgebouwen’ en het bijbehorende ketelhuis over. De woningbouwcorporatie DUWO kocht het aan en toverde het gros van de gebouwen om tot studentenwoningen. Het ketelhuis echter, bleef leeg. ‘Meerdere partijen die er een bestemming voor bedachten namen een kijkje, maar er kwam niets van de grond. Niet zo gek, want er moest nogal wat aan gebeuren. Het was een kleine eeuw eerder gebouwd om onder meer een stoomketel te huisvesten, niet om mensen een fijne woon- of werkplek te geven. Er lag niet eens een vloer in; op de zandgrond lagen klinkers. Bovendien was het dak lek en waren de dakgoten en kozijnen rot’, schetst Paul Ketelaars, een van de drie eigenaren van Vakwerk Architecten en dus ook van het gebouw.

Prijsvraag

Hij durfde het, samen met zijn compagnons Ellen van der Wal en Francesco Veenstra, wél aan. ‘Wij begonnen in 2017 samen een architectenbureau en zochten een plek om ons te vestigen. In die tijd waren vrijwel alle kantoorgebouwen in Delft bezet en we wilden niet in ‘zomaar een gebouw’. Tegelijkertijd moest de woningbouwcorporatie hier iets mee. Zij schreven een prijsvraag uit.’
Een en een werd twee. Dat het plan van Vakwerk Architecten in 2018 als winnaar uit de bus kwam, verbaast Bernard Brons, accountmanager van het Nationaal Restauratiefonds, niet. ‘Als kantoorruimte, ‘coworking space’ en horecagelegenheid krijgt het rijksmonument veel mensen over de vloer. Zo kan het grote publiek genieten van dit stuk erfgoed.’

Start-up

Precies zoals dat bij een start-up past, trok Vakwerk Architecten (de drie oprichters en hun eerste drie medewerkers) al in voordat de koop rond was. ‘Antikraak’, zegt Ketelaars met een lach. ‘We zijn toen direct begonnen met groot onderhoud aan onder meer de kozijnen. Ondertussen zijn we vergunningen gaan aanvragen voor de restauratie en de bouwtechnische ingrepen die we wilden doen, zoals het doorbreken van een aantal muren om ruimtes met elkaar in verbinding te stellen. Pas daarna, in 2019, kwam de koop rond. Die eerste fase was al heel mooi om mee te maken. Klanten vonden het prachtig om te volgen hoe wij van een bouwval iets maakten. In het begin lagen Perzische tapijten rond onze bureaus, omdat we anders niet met de bureaustoelen over de grond konden rollen. Zo ongelijk was het. En we hielden onszelf en ons bezoek warm met straalkacheltjes. In die periode hebben we ook ieder jaar een feest gegeven. Dan hadden we 250 tot 300 man over de vloer. Heel tof.’
De businesscase van Het Vakwerkhuis is erop gebaseerd dat de eigenaren hun investering terugverdienen met horeca en de verhuur van werkplekken en vergaderruimtes. ‘Het café biedt plek aan 100 gasten en de grootste vergaderzaal aan zo’n 55 mensen. Qua huurders verwachten we vooral start-ups van de TU aan te
trekken en lokale bedrijven. Van klein tot middelgroot. Dit is een plek met reuring, waar je elkaar ontmoet. Bedrijven die in een creatieve fase zitten, voelen zich hier thuis.’

SUCCESFACTOREN EN AANDACHTSPUNTEN

Budget

‘Je kunt in zo’n herbestemming niet zomaar doen wat je leuk vindt; je hebt te maken met budgetten’ blikt Ketelaars terug. ‘Wij konden bijvoorbeeld geen aannemer vinden die het wilde doen voor het budget dat wij hadden begroot. Toen hebben we die rol zelf gepakt en zijn we de onderaannemers rechtstreeks gaan aansturen. Hoe we dat vonden? Het was zwaar, maar zoals met alle heftige inspanningen in je leven: een poos later zie je alleen nog het mooie resultaat.’

Overeenstemming commissies

‘Als je ingrepen wil doen in een monument, moet je dat afstemmen met meerdere partijen die het cultureel erfgoed beschermen. Wij hadden te maken de welstandscommissie en de monumentencommissie van de gemeente Delft en met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Behalve dat wij een aantal muren wilden doorbreken, hadden wij ook een opbouw voor ogen. Een moderne toevoeging dus. En daar keek iedereen net een beetje verschillend tegenaan. Na een halfjaar was men akkoord. De gemeente vond het een mooie toevoeging.’

Moderne opbouw

Het idee van de opbouw was tweeledig. De eigenaren wilden een extra verhuurruimte creëren. Daarnaast zorgt de opbouw dat Het Vakwerkhuis meer in het oog springt bij passanten. ‘Wie in de oude situatie over de brug naar beneden reed, was het gebouw voorbij voordat ‘ie het zag’, legt Ketelaars uit. ‘Nu het gebouw hoger is, is het meer zichtbaar.’

Altijd een oplossing

Het woord ‘problemen’ komt niet voor in het woordenboek van de drie eigenaren. ‘Misschien een beetje naïef, maar we hebben niet vooraf het hele restauratieplan uitgekristalliseerd. We zijn gewoon begonnen en hebben er gaandeweg vakmensen bij gezocht. Als je je uitdagingen aan zo veel mogelijk mensen vertelt, komt er altijd wel iemand met een oplossing’, zegt Ketelaars. ‘Toen we de dakpannen vervingen, wilden we niet van die ‘veel te mooie’ glimmende pannen op het dak leggen. Dat past niet bij een 118 jaar oud monument. Ergens onderweg zag ik dat mensen dakpannen verwijderden van een gebouw. Nog helemaal goed, maar qua uiterlijk al wel dof en met een beetje aanslag. Ideaal. Die moesten we hebben. Dat lukte, in ruil voor een slagroomtaart.’

FINANCIERING

Hoewel de eigenaren veel materialen uit het gebouw hergebruikten en bij nieuw aan te schaffen materiaal het liefst kozen voor gebruikte materialen, vroeg de herbestemming om een flinke investering. Materiaal en manuren kostten bij elkaar opgeteld tien keer zo veel als de aanschaf van het gebouw. ‘Zonder het Nationaal Restauratiefonds was het allemaal niet mogelijk geweest. Een reguliere bank begint hier niet aan. Die zien het als commercieel vastgoed en de eerste vragen zijn dan, waar zijn je verhuurcontracten en wat is de getaxeerde waarde als het straks klaar is? Het Restauratiefonds daarentegen gaat het om het behoud van de culturele waarde. Een derde van het geld hebben we zelf ingebracht, de rest konden we lenen tegen een lage rente.’

De eigenaren sloten een Restauratiefondsplus-hypotheek af voor de restauratie en een Duurzame Monumentenplus-Lening voor de verduurzaming van het monument. Van gemeente Delft ontvingen ze bovendien een subsidie voor de herbestemming en de restauratie.

‘De financiering bij het Restauratiefonds was snel rond’, herinnert Ketelaars zich. ‘Voorheen heb ik in een rijksmonument gewoond en toen heb ik al contact gehad met Bernard. Nadat ik hem belde voor het ketelhuis, wist ik al snel dat hij voornemens was om mee te werken.’ Brons beaamt dat. ‘Er hadden zich al meerdere partijen bij ons gemeld met het idee het ketelhuis te herbestemmen. Ik kende het gebouw en de omgeving en in Paul kende ik natuurlijk ook een van de toekomstige eigenaren. Hun businesscase stak goed in elkaar.’

Aflossing tijdelijk opgeschort

Toen de eigenaren in 2020, net als de rest van Nederland, werden overvallen door de coronacrisis, bood het Restauratiefonds de optie om tijdelijk niet af te lossen. ‘Dat scheelde veel. Het is uitstel, dus uiteindelijk betaal je het toch. Maar het hielp ons wel om met het gebrek aan inkomsten uit horeca en verhuur tóch de cashflow op orde te houden. Bernard kwam zelf met het aanbod. Dat vind ik mooi aan het Restauratiefonds, de accountmanagers zijn proactief’, zegt Ketelaars.
‘Wat ik dan weer mooi vind aan de eigenaren, is dat zij in mogelijkheden denken’, zegt Brons. ‘In coronatijd liep het geen storm qua verhuur van vergaderruimtes en werkplekken. Terwijl studenten juist van hun kamer af wilden. Toen hebben ze een dagkaart voor studenten in het leven geroepen. Voor een kop koffie en vijf euro konden studenten er een dagdeel studeren.’

DUURZAAMHEID

Op het gebied van duurzaamheid hebben de drie eigenaren opnieuw alles uit de kast gehaald. ‘De verduurzaming had twee doelen: het monument moest voor de toekomst duurzaam zijn qua energiegebruik en er moest een fijn binnenklimaat ontstaan’, legt Ketelaars uit. ‘Er zat natuurlijk nog geen enkele installatie in; het gebouw wás een installatie. En dan kom je voor de volgende uitdaging te staan: waar laat je al die kabels, buizen en leidingen? Denk aan luchtverversing, verwarming, elektra en wifi. Dat wilden we uit het zicht hebben. Net als de isolatie. Maar gebruik je voorzetwanden en leg je isolatie tegen het dak, dan ben je de beleving van het monument kwijt. We hebben het zo gedaan dat je het niet ziet: dakpannen eraf, isolatie erop en (de op de kop getikte) dakpannen er bovenop. En de elektra bijvoorbeeld, die ligt in de vloeren.’

Een behaaglijke warmte in de winter komt nu van: vloerverwarming, dubbel glas en luchtwaterwarmtepompen. ‘Alles is elektrisch, want we willen geen fossiele brandstof gebruiken. Verder hebben we ledverlichting en waterbesparende kranen en toiletten’, zegt Ketelaars.
Op het dak hebben we ruimte voor 110 zonnepanelen. Als we hier straks een jaar volop hebben gedraaid, willen we zien wat het energieverbruik is en beoordelen of we met 110 panelen zelfvoorzienend kunnen zijn. Een mooie bijkomstigheid van nog even wachten met deze investering, is dat de ontwikkeling van de panelen snel gaat en ze steeds efficiënter worden.’

Verduurzaming biedt toekomst

De verduurzaming is volgens Brons een belangrijke voorwaarde voor het behoud van het monument. ‘Cultureel erfgoed moet op de lange termijn betaalbaar zijn. Dan blijft het namelijk een aantrekkelijk monument.’

‘Voor ons als exploitanten is het inderdaad belangrijk om het energieverbruik laag te houden’, reageert Ketelaars. ‘Maar dat is niet het enige. Duurzaamheid wordt door huurders ook steeds belangrijker gevonden. Wij kunnen ons onderscheiden van andere werkplekken. En dat willen we ook. In het café serveren we vrijwel alleen vegetarische gerechten. Als ondernemers midden in de maatschappij kunnen en wíllen we niet om het thema duurzaamheid heen.’

CONTACT EN LINKS

Het Vakwerkhuis
Professor Snijdersstraat 2

2628 RA Delft
www.vakwerkarchitecten.nl/projecten/hergebruik-ketelhuis-delft
https://www.facebook.com/Vakwerkhuis-106726474239247
https://www.instagram.com/vakwerkhuis/

https://www.linkedin.com/company/28918759/admin/