Met welke wet- en regelgeving moet u rekening houden als u uw monument herbestemt? Denk hierbij aan specifieke zaken voor monumenten zoals de omgevingsvergunning en het bouwbesluit. Ook stippen we kort een aantal andere aspecten van wet- en regelgeving aan, die voor ook niet-monumenten van toepassing kunnen zijn. Het belangrijkste is de start: de gang naar uw loket namelijk de gemeente. Dit Kennisdossier is overigens geen volledig overzicht maar geeft u wel inzicht in een aantal belangrijke aspecten die een rol speelt.

De start
  • U start uw herbestemmingsplannen m.b.t. wet- en regelgeving bij is uw gemeente.
    Zij beheren en toetsen immers aan het bestemmingsplan en zijn het loket voor de benodigde Omgevingsvergunning.
     
  • Bij een (complexe) herbestemming raden we u bovendien aan een (restauratie)architect in de arm te nemen. Meer hierover leest u in het Kennisdossier Onderzoek & ontwerp. U kunt zich natuurlijk ook laten ondersteunen door (andere) herbestemmingsprofessional.
Is het een monument?

Voordat u start met het maken van plannen, is dat u weet of het object waar u mee aan de slag gaat een monument is.
Een monument is een gebouw met cultuurhistorische of wetenschappelijke waarde. In Nederland zijn er verschillende typen monumenten: rijksmonumenten, provinciale monumenten, gemeentelijke monumenten en beschermde stadsgezichten of dorpsgezichten.

  • Rijksmonument

    Een rijksmonument is een gebouw dat door cultuurhistorische waarde en schoonheid van nationaal belang is. De Rijksoverheid beschermt rijksmonumenten met als doel de monumentale waarde ervan te behouden. Rijksmonumenten vallen onder de Monumentenwet/Erfgoedwet.
    Wilt u weten of uw pand hier onder valt, raadpleeg dan het Monumenten-register.
     
  • Provinciaal monument

    Provinciale monumenten zijn gebouwen die op de provinciale monumentenlijst staan. En die vanuit de provincie worden beschermd. Provinciale monumenten komen voor in de provincies Drenthe en Noord-Holland. U kunt bij deze provincies navragen of een gebouw een provinciaal monument is. De provincie Limburg heeft een onafhankelijk provinciaal erfgoedbeleid. De provincie kan aanvullend financieel bijdragen aan de kosten van instandhouding van bepaalde categorieën (rijks)monumenten.
     
  • Gemeentelijk monument

    Als een gebouw van plaatselijk of regionaal belang is, kan de gemeente het op de gemeentelijke monumentenlijst zetten. Bij de afdeling monumentenzorg van de gemeente kunt u navragen of een gebouw op de gemeentelijke monumentenlijst voorkomt.
     
  • Beschermd stadsgezicht of beschermd dorpsgezicht

    Beschermde stadsgezichten en dorpsgezichten zijn gebieden met beeldbepalende gebouwen met historische karakteristieken. Voor deze gebieden gelden aparte regels. Zo is een bestemmingsplan voor een beschermd stadgezicht of dorpsgezicht veel gedetailleerder dan een normaal bestemmingsplan. Binnen een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht hoeft niet elk pand een monument te zijn. Beschermde stadsgezichten en dorpsgezichten vallen onder de Monumentenwet/Erfgoedwet.
Bestemmingsplan

Hebt u plannen voor een herbestemming en of ingrijpende restauratie, dan is het goed om bij uw gemeente te informeren naar het bestemmingsplan. In de toelichting staat vaak een beschrijving van de manier waarop met cultuurhistorische waarden en monumenten rekening is gehouden. Het bestemmingsplan kan ook regels bevatten waar een eigenaar van een monument zich aan moet houden. Als de gemeente een archeologische vondst verwacht op een bepaalde plaats, dan is dit ook in het bestemmingsplan aangegeven. Dit kan een rol spelen als u op de plaats van het bestaande gebouw bijvoorbeeld diep moet graven.
 

Omgevingsvergunning

Voor onderhoud en restauratie van een monument is meestal een Omgevingsvergunning nodig. Vaak zal bij herbestemming van een monument hier zeker sprake zijn. De omgevingsvergunning is opgenomen is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). U hoeft maar één vergunning aan te vragen voor al uw werkzaamheden. U hebt een vast aanspreekpunt: uw gemeente.

Wel of geen vergunning nodig?

De bescherming van een monument gaat verder dan alleen de gevel. De bescherming, en dus ook de vergunningplicht, geldt voor het geheel. Ook voor het wijzigen van beschermde tuinen en parken, standbeelden of bijvoorbeeld een bijgebouw of hekwerk hebt u een vergunning nodig. Twijfelt u of u een vergunning nodig hebt? Informeer dan bij uw gemeente.

Voor aanpassingen aan interieuronderdelen met monumentale waarde, zoals stucplafonds of historische wandbekleding, is (ook) een vergunning nodig. 

In de volgende gevallen is (zeker) een omgevingsvergunning nodig:

  • Slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een gebouwd rijksmonument, of het zodanig herstellen of (laten) gebruiken van een gebouwd rijksmonument waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht. (artikel 2.1 lid 1 onder f Wabo);
  • Slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een gemeentelijk of provinciaal monument (gebouwd en archeologisch), of het zodanig herstellen of (laten) gebruiken waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht, mits deze activiteiten in een verordening zijn opgenomen als vergunningplichtig. (artikel 2.2 lid 1 onder b Wabo);
  • Sloop van een bouwwerk binnen een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht. (artikel 2.1 lid 1 onder h Wabo);
  • Sloop van een bouwwerk binnen een gemeentelijke of provinciaal beschermd gezicht, mits deze sloopactiviteit in de verordening als vergunningplichtig is aangemerkt. (artikel 2.2 lid 1 onder c Wabo).

Aanvragen

Na de voorbereiding dient u uw vergunningaanvraag in via het Omgevingsloket online. Hier kunt u uw aanvraag invoeren met behulp van uw DigiD-inloggegevens. Dient u uw aanvraag liever op papier in? Dan kunt u via de website van het Omgevingsloket een formulier downloaden om deze vervolgens te printen. Uw aanvraag komt terecht bij de instantie die het besluit neemt over uw vergunning. Dat is bijna altijd de gemeente.

Behandeling aanvraag

Er zijn twee mogelijke procedures: één voor eenvoudige en één voor complexere aanvragen.

  • Voor eenvoudige aanvragen, vaak voor kleinere werkzaamheden, krijgt u binnen 8 weken reactie.  Bij deze reguliere voorbereidingsprocedure van 8 weken vraagt de gemeente de gemeentelijke monumentencommissie om advies over de aanvraag. Eventuele belanghebbenden kunnen meestal door bezwaar te maken tegen het besluit hun zienswijze naar voren brengen. De procedure kan maximaal met 6 weken verlengd worden.
    Bij temijnoverschrijding wordt de vergunning automatisch - van rechtswege - verleend.)
     
  • Complexere aanvragen verlopen via de uitgebreide procedure en nemen maximaal 6 maanden in beslag; het beoordelen kost meer tijd en de gemeente wint advies in bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Bij deze uitgebreide voorbereidingsprocedure van 26 weken vraagt de gemeente naast de gemeentelijke monumentencommissie ook advies aan de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

    De Rijksdienst is verplicht te adviseren in geval van:
    • (gedeeltelijke) sloop;
    • ingrijpende wijziging;
    • functiewijziging van het pand of een deel daarvan, waarbij sprake is van ingrijpende bouwkundige werkzaamheden;
    • reconstructie. 

      De Rijksdienst geeft bij voorkeur in een vroeg stadium advies. De dienst kan op verzoek van de gemeente bij een vooroverleg aanwezig zijn. Soms is betrokkenheid van de Rijksdienst bij de uitvoering nodig na de vergunningverlening. Dit wordt dan in het advies vermeld. 

      Is het monument buiten de bebouwde kom gelegen dan vraagt de gemeente ook advies aan de provincie, officieel het College van Gedeputeerde Staten. 

      De gemeente neemt vervolgens eerst een ontwerpbesluit. Als het ontwerpbesluit ter inzage ligt, kan iedereen – buren, belangengroepen en de aanvrager zelf als hij het niet eens is met het voorgenomen besluit – daar binnen 6 weken op reageren in een zienswijze. Daarna wordt het definitieve besluit genomen. 

      De procedure kan maximaal 6 weken worden verlengd bij ingewikkelde en omstreden onderwerpen.
      Bij termijnoverschrijding wordt de vergunning niet automatisch van rechtswege verleend. Wel kan de aanvrager de rechter inschakelen bij het uitblijven van een beslissing. Deze kan de gemeente dan een dwangsom opleggen.
Bouwbesluit

Waarom een Bouwbesluit?

Het Bouwbesluit is landelijke regelgeving die borgt dat gebouwen in Nederland veilig, gezond, bruikbaar, energiezuinig en milieuvriendelijk zijn. Het Bouwbesluit bevat voorschriften (of eisen, die termen worden door elkaar gebruikt) voor de minimumkwaliteiten. In de praktijk worden gebouwen - woningen, hotels of een andere functie - vaak van veel hogere kwaliteit gemaakt omdat de consument daarom vraagt.

Het Bouwbesluit bevat voorschriften voor verschillende situaties: voor nieuw- en verbouw en voor bestaande bouw. Gebouwen moeten minimaal aan de eisen voor bestaande bouw voldoen, ook als er geen plan om te verbouwen bestaat. Het niveau bestaande bouw is het laagste kwaliteitsniveau dat maatschappelijk acceptabel is. De voorschriften voor verbouw en nieuwbouw komen op tafel als een verbouw- of nieuwbouwplan wordt gemaakt.

Bouwbesluit 2012

Op 1 april werd het Bouwbesluit 2012 van kracht. Deze regelgeving maakt herbestemmen, het verbouwen van leegstaande gebouwen voor een andere functie, eenvoudiger. Onder het oude Bouwbesluit moest een verbouwplan aan nieuwbouweisen voldoen, tenzij B&W wilde meewerken aan een verzoek om ontheffing voor die nieuwbouweisen. Bouwbesluit 2012 verandert dat principe.

Voor het grootste deel van alle kwaliteitsaspecten is een verbouwniveau - voorschriften voor verbouw - geïntroduceerd dat stelt dat mag worden volstaan met het 'rechtens verkregen niveau'. Vrij vertaald betekent dat: de kwaliteit die nu in het gebouw aanwezig is. Geen nieuwbouweisen voor die delen die worden gewijzigd, maar lagere eisen. Verbouwen van bestaande gebouwen kan daardoor goedkoper.

Bovendien stelt Bouwbesluit 2012 voor heel Nederland dezelfde eisen bij verbouw en transformatie. Bouwbesluit 2012 geeft initiatiefnemers dus meer zekerheid vooraf aan welke eisen moet worden voldaan. Het afgeven van een Omgevingvergunning kan sneller omdat minder discussie met de toetsende instantie verwacht mag worden. Lagere kosten, meer zekerheid en snellere procedures dus.

Afwijkmogelijkheden voor monumenten

Voor verbouw van een monument gelden in principe dezelfde voorschriften als voor een normaal bouwwerk. Wel bestaat er de mogelijkheid om in de Omgevingvergunning voor verbouw van het monument lagere eisen te stellen, in afwijking van het Bouwbesluit. De Omgevingvergunning voor het monument overrulet dan als het ware de voorschriften in het Bouwbesluit (artikel 1.13). Op die manier kunnen een trap die niet aan de eisen voor bestaande bouw voldoet, een monumentale gevel die niet voldoende isoleert en deuren van een kerk die naar binnen openen, toch gehandhaafd blijven.

Deze ontheffingen kunnen wel consequenties hebben voor het gebruik, denk bijvoorbeeld aan de verminderde vluchtcapaciteit. Ook kan het niet halen van een bepaald kwaliteitsniveau, denk aan het energielabel, gevolgen hebben voor de afzetmogelijkheden.

In onderstaand schema staat aangegeven in welke situatie wel of geen Omgevingvergunning noodzakelijk is.

Schema: Wel of geen Omgevingvergunning voor herbestemmen?

Wel of geen Omgevingvergunning voor herbestemmen?

Welke eisen bij verbouw?

Zodra een gebouw fysiek aangepast wordt om de nieuwe functie te accommoderen, is een Omgevingsvergunning vereist. De delen van het gebouw die verbouwd worden - of dat nu is om aan niveau bestaande bouw te voldoen, omdat de initiatiefnemer het gebouw wil aanpassen of zelf een hogere kwaliteit wil realiseren - moeten dan minimaal voldoen aan de verbouwvoorschriften.

Het verbouwniveau geldt dus alleen voor die delen die fysiek gewijzigd worden. Dat volgt uit artikel 4 van de Woningwet. De delen die ongewijzigd blijven, hoeven alleen te voldoen aan de eisen voor bestaande bouw. Voor een klein aantal afdelingen geldt dat geen verbouwniveau is vastgelegd. Op deze kwaliteitsaspecten wordt het verbouwplan altijd getoetst aan de nieuwbouwvoorschriften (*).

(*) Is de hoofdregel voor de hoofdstukken 2 t/m 5. Voor hoofdstuk 6, de voorschriften voor installaties, is bepaald dat bij verbouw het rechtens verkregen niveau van toepassing is, tenzij het gebouw geheel vernieuwd wordt.

Schematisch ziet dat er als volgt uit:

Welke eisen bij verbouw?

Wat betekent rechtens verkregen niveau in de praktijk?

De hiervoor beschreven spelregels geven nog geen uitsluitsel aan welke kwaliteitseisen een verbouwing in de praktijk moet voldoen. Voor het beantwoorden van die vraag, is het nodig het begrip 'rechtens verkregen niveau' toe te lichten. Dat wordt beschreven als: 'het actuele kwaliteitsniveau van (het betreffende constructieonderdeel van) het bouwwerk voor zover dat niveau rechtmatig is en niet ligt onder het minimumniveau'. Met rechtmatig wordt bedoeld dat in het verleden is verbouwd conform de toen geldende voorschriften, waarbij rekening gehouden mag worden met natuurlijke slijtage en andere autonome afname van de technische kwaliteit in de loop der jaren.

Dit betekent dat een verbouwplan het actuele kwaliteitsniveau kan handhaven, mits het hoger is dan niveau bestaande bouw (de absolute ondergrens). Bij verbouwing mag het niveau echter niet lager worden dan de actuele kwaliteit! Tenzij de actuele kwaliteit hoger is dan de huidige nieuwbouwvoorschriften, dan mag worden verbouwd tot dat niveau. Het rechtens verkregen niveau is dus geen vaststaand niveau, het kan per gebouw en zelfs per verdieping of constructieonderdeel verschillen met als ondergrenzen de kwaliteitsniveaus die zijn gedefinieerd voor bestaande bouw en nieuwbouw

Wat betekent rechtens verkregen niveau in de praktijk?

Overige aandachtspunten

Hieronder leest u een aantal aandachtspunten die van belang kan zijn als u een monument herbestemd. Deze opsomming is (zeker) niet volledig!

  • Asbest
  • Bijzondere planten en dieren
  • Bodemverontreiniging
  • Brandveiligheid
  • Crisis- en herstelwet
  • Geluidshinder
  • Leegstandsverordening
  • Parkeren
  • Welstand
  • Wet Kraken en leegstand