Adres

Almystraat 14 5061PA Oisterwijk Nederland

Monumentstatus
Rijksmonument
Transformatiejaar
vanaf 2009
Oude functie
Kantoor
Ketelhuis
Magazijn
Productiehal
Nieuwe functie
Werken
Wonen
Bouwjaar
1924/1928
Architect (origineel)
F. Hildner
Architect (transformatie)
Masterplan en hoofdgebouw: Diederendirrix Eindhoven
De Lakfabriek: Wenink Holtkamp Architecten
Ketelhuis: Moonen
EKWC: De Twee Snoeken
Brandweergarage: Diederendirrix
Het Leerlokaal: Studenten diverse opleidingen
Eigenaar
Gebouwen in bezit Provincie Noord-Brabant, grond in bezit gemeente Oisterwijk
Betrokken partijen
aannemingsbedrijf Nico de Bont
BOEi
BPD
Gebruiksoppervlakte
26000m²
Tijdelijk / permanent
Permanent
Duur tijdelijk
U-gebouw is tijdelijk herbestemd
Gebruiker(s)
Bedrijven en particulieren
Aantal eenheden (kamers/appartementen/werkunits)
450
Monumentnummer
519947
519948
519950
519951

In de jaren twintig van de vorige eeuw was de leerfabriek in Oisterwijk, de Koninklijke Verenigde Leder (KVL), de grootste in Europa. Op het hoogtepunt van het bedrijf werkten er 1200 mensen. Na vele reorganisaties sloot de onderneming in 2000 haar deuren. In 2009 kochten de gemeente Oisterwijk en de provincie Noord-Brabant het terrein inclusief opstallen, waaronder vier rijksmonumenten,  met het plan om het gebied opnieuw tot ontwikkeling te brengen. De gemeente was voor 75% eigenaar, de provincie voor 25%. In 2013 maakten beide partijen de afspraak dat de provincie eigenaar werd van de op het terrein aanwezige bebouwing, met uitzondering van de Lakfabriek, met de uitdrukkelijke bedoeling om ze op langere termijn weer over te dragen aan nieuwe eigenaren. De gemeente bleef eigenaar van de grond en daarmee primair verantwoordelijk voor de bodemsanering, het bouwrijp maken en de ontwikkeling van de nieuwbouw. Inmiddels zijn vier van de vijf gebouwen herbestemd, alleen het U-gebouw wacht nog op een definitieve invulling. Ook de rest van het KVL terrein is tot leven gekomen. De eerste 100 woningen zijn inmiddels bewoond.

Vakmanschap

Bij de herbestemming van het KVL terrein zijn ambachtelijkheid en vakmanschap tot leidende thema’s verheven. Nu zijn er 60 grotendeels ambachtelijke bedrijven gevestigd, zoals het grootste keramiekcentrum van Europa (EKWC) en de bakkerij van Robèrt van Beckhoven. Maar ook de grootste crowdfunder van Nederland, Collin Crowdfund, zetelt in KVL evenals als VisitBrabant, de toeristische marketingorganisaties van de provincie. Veel van de bedrijven zijn inmiddels georganiseerd in een ondernemersvereniging: de KVL Leermeesters.  

Het Leerlokaal

Geen vakmanschap zonder scholing en dus werd het herbestemmingsproject ook een leerproject. Het oudste pand op het terrein, nu het Leerlokaal, vroeger magazijn, kantoor en kantine, werd door studenten van diverse Brabantse onderwijsinstellingen omgetoverd tot een prachtig kantoor. Het hele proces van de herontwikkeling tot de renovatie en zelfs de verkoop en contractering voor de verhuur is gedaan door jongeren. Inmiddels is BOEi de nieuwe eigenaar en de Citrus Andriessen Groep is de trotse huurder.

Om de paar maanden ging een nieuwe groep jongeren, met opleidingen van vmbo tot universiteit, aan de slag. Zo deden ze ervaring op als architect, restauratiedeskundige, projectmanager, ontwerper, timmerman, metselaar, meubelmaker, glaszetter etc. Het project is zo’n succes, dat initiatiefnemer de provincie Noord-Brabant doorgaat met deze aanpak, onder de naam GRUTS. De jongeren werken nu alweer aan meerdere nieuwe herbestemmingsprojecten.

Succesfactoren en aandachtspunten

  • Events als motor
    De ontwikkeling van het KVL terrein begon met de opknapbeurt van het Ketelhuis, waarin nog een juweel van een stoommachine stond. Iedere gemeente mocht bij de provincie Noord-Brabant de lelijkste plek voordragen, in het kader van het project ‘Mijn Mooi Brabant’. Heel Oisterwijk was het erover eens: het Ketelhuis met stoommachine moest opgeknapt. Het enthousiasme werd beloond met een bijdrage van 1,1 miljoen euro, waarmee de restauratie in 2009 opgepakt kon worden. De hal die aan het Ketelhuis vast zat, werd vanaf dat moment ingezet voor evenementen, van judotoernooi tot optredens van Guus Meeuwis en Waylon. Dit was een belangrijke motor voor de ontwikkeling van het KVL terrein in de eerste vijf jaar.
  • Samen willen
    Voor een relatief kleine gemeente als Oisterwijk was de opgave enorm. Qua oppervlakte, 11 ha, te vergelijken met de NS werkplaats in Tilburg, maar ingewikkelder vanwege de schaal van het project in relatie tot een dorpse omgeving. Het is soms zoeken: het gemeentebestuur wil de risico’s en het exploitatietekort beperken, maar tegelijkertijd ook een woonomgeving maken die past bij het karakter van de gemeente Oisterwijk. Omdat iedereen in Oisterwijk er samen uit wilde komen, is het ook gelukt. Gemeente en provincie werkten intensief samen en beide organisaties detacheerden mensen, vaak met een tijdelijke werkplek op het KVL-terrein.
  • Branding en placemaking
    Qua energie en vernieuwing kan je het KVL-terrein inmiddels wel vergelijken met Strijp S in Eindhoven. Maar er is ook een groot verschil: Eindhoven is een stedelijke regio, terwijl Oisterwijk zich in de branding nadrukkelijk neerzet als dorp. Dat onderscheidende aspect maakt Oisterwijk voor sommige ondernemers juist extra aantrekkelijk. Verder zit KVL en haar geschiedenis diep in de haarvaten van Oisterwijk. Die interesse in het behoud van het KVL terrein in het dorp heeft erg bijgedragen aan de place-making. Oisterwijk is een ondernemersdorp, er zitten inmiddels veel van origine Oisterwijkse ondernemers op het KVL terrein en vanuit het dorp is grote interesse in wonen bij KVL. Voor de eerste 40 woningen waren 600 geïnteresseerden.
  • De crisis: van tegenwind naar wind in de rug
    In eerste instantie was de crisis een factor die roet in het eten dreigde te gooien. De eerste grote plannen uit 2006 voor het terrein gingen niet door. Maar juist dankzij de crisis kantelde het beeld van oude gebouwen en werd herbestemmen opeens een thema. Daar heeft KVL uiteindelijk wel bij gevaren.
  • Stip op de horizon
    ‘Ambachtsplaats voor CreativiTijd’, dat was het thema van het stedebouwkundig masterplan. Het is belangrijk om in zo’n traject je strategie voor de lange termijn in beeld te houden en daar alles aan te toetsen. Het blijft de stip op de horizon. Tegelijkertijd is ook flexibiliteit gewenst, want de wereld verandert snel.

Financiering

De provincie heeft het programma ‘De Erfgoedfabriek’ in het leven geroepen. Waar de markt nog even niet in actie komt, stapt de provincie in. Dat deed ze ook in Oisterwijk: de provincie kocht in 2012 alle panden, de gemeente bleef eigenaar van de grond. Het Hoofdgebouw, U-gebouw, de voormalige Brandweergarage en het Ketelhuis zijn inmiddels door de provincie in één transactie te koop aangeboden. De provincie trekt zich daarmee nu als belangrijke financier terug, zoals steeds de bedoeling was. De nieuwe eigenaar krijgt vier grotendeels gevulde en gerestaureerde panden omringd door een levendige woonwijk.

Voor het Leerlokaal is een Restauratiefondsplus-hypotheek verstrekt.

Duurzaamheid

Duurzaamheid was in de periode van aankoop door de gemeente nog nauwelijks een thema. Nu zou bijvoorbeeld voor een gasloze wijk gekozen worden, maar dat was een aantal jaren geleden nog niet aan de orde. Wel zijn de monumentale panden geïsoleerd en zijn alle stalen kozijnen eruit gehaald en de 3000 vensters voorzien van dubbelglas.

Overigens kan het herontwikkelen van een dergelijk binnenstedelijk terrein ook als duurzaam worden beschouwd. Door ervoor te kiezen om dit gebied te herbestemmen is ook 11 ha buitengebied onaangeroerd gebleven.

Contact en links

Meer weten over de verkoop van de panden? https://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/cultuur/erfgoed-en-monumenten/herbestemming-cultureel-erfgoed/projecten/leerfabriek-oisterwijk.aspx