Adres

Overtoom 373 1054 JN Amsterdam Nederland

Monumentenstatus
Rijksmonument
Transformatiejaar
2004
Oude functie
Remise
Nieuwe functie
Kantoor
Winkels
Wonen
Zorg
Bouwjaar
1876
Architect (origineel)
A.L. van Gendt
Architect (transformatie)
Architectenbureau Kentie en Partners
Eigenaar
Stadsherstel Amsterdam
Betrokken partijen
Stadsdeel Oud-West, Monumentenzorg
Architectenbureau Kentie en Partners
Organisatie
NRF/BOEi
Gebruiksoppervlakte
2420m²
Tijdelijk / permanent
Permanent
Gebruiker(s)
Bewoners
Ondernemers
Monumentennummer
511179

Aan de Overtoom 373 bevindt zich de oudst bewaard gebleven paardentramremise van Nederland. Het betreft een ontwerp uit 1876 van architect A.L. van Gendt. Het complex bestond oorspronkelijk uit een kantoorgebouw, paardenstallen met smederij en een tramwagengarage. Na jarenlange leegstand, vanaf 1985, is uiteindelijk in 2003 met restauratie en nieuwbouw gestart. In de gebouwen aan de Overtoom zijn woningen en winkels gekomen.

De opgave

Vanaf 1900 werd in Amsterdam begonnen met de elektrificatie van het tramlijnennet, waardoor de paarden en de stallen van de paardentramremise overbodig werden. In 1936 verhuurt de gemeente het complex aan autoverhuurbedrijf J.H. Spijkers, en krijgt het de naam Spijkersterrein. In 1985 is Spijkers is uitgegroeid tot een modern touringcarbedrijf en vertrekt naar een praktischer locatie. Het terrein wordt aangekocht door een projectontwikkelaar met sloopplannen op deze aantrekkelijke plek aan het Vondelpark. Het complex staat jaren leeg en raakt in verval.

De door omwonenden in 1995 opgerichte Vereniging tot Behoud van de Paardentramremise weet de politiek te overtuigen dat de remise een uniek monument is, waarop het Stadsdeel Oud West diverse partijen benadert om plannen te ontwikkelen voor het gehele complex. In 1998 koopt Stadsherstel het nog bestaande complex inclusief winkel en woningen op nummer 371, waarmee het geheel definitief behouden is.

De gesteldheid van het gebouw bij aankoop in 1998 was zeer slecht. Omdat het gebouw gekraakt was, zijn er zijn langdurige onderhandelingen geweest voor het ontruimen van het gebouw. De restauratie en de nieuwbouw startte uiteindelijk in 2003, onder directie van architectenbureau Kentie en Partners. 

De aanpak

In de gebouwen aan de Overtoom zijn woningen en winkels gekomen. In het stalgebouw zelf is een kantoorruimte gemaakt. In de nieuwbouw - die is gebouwd op de plaats van de afgebrande wagenloods - is Villa Spijker gevestigd, een zorginstelling voor vijf meervoudig complex gehandicapte kinderen. Boven de zorginstelling is een woning gerealiseerd, deze is van de ouders van een van de kinderen die in villa spijker wonen.

Investering

Stadsherstel Amsterdam heeft het gebouw gekocht van de projectontwikkelaar voor een bedrag van € 1.391.601. Op dat moment was het gebouw gekraakt, waardoor het voor € 400.000 onder de marktwaarde kon worden gekocht. Een van de grootste problemen was de vervuiling van de grond. Stadsherstel Amsterdam wilde de sanering niet financieren, omdat de kosten van te voren niet in te schatten waren. Stadsdeel Oud-West heeft zich toen voor € 350.000 verantwoordelijk gesteld voor de sanering.

De stichtingskosten exclusief aankoop zijn € 7.096.455, deze bestaan voor 30% uit restauratiekosten en voor 70% uit nieuwbouw- en verbeterkosten.

Financiering

Stadsherstel Amsterdam heeft dit project mede kunnen financieren door subsidies van de rijksdienst voor de monumentenzorg en de gemeente. In totaal ging het om € 1.373.159 aan subsidiabele kosten, daarover is 70% aan subsidie ontvangen. Vanuit Stadsdeel Oud-West bestond de subsidie voornamelijk uit de saneringssubsidie plus € 103.780 uit het fonds voor stadsvernieuwing. Ook heeft Stadsherstel Amsterdam geleend op de totale portefeuille. De zorginstelling is apart gefinancierd met een subsidie vanuit de zorg. De bovenwoning is verkocht voor ca. € 250.000 met een terugkoopgarantie. Dit bedrag is gebaseerd op de kostprijs.

Exploitatie

Alle ruimtes zijn verhuurd. De huurinkomsten bedragen € 525.723 per jaar. De commerciële ruimte betaald € 200 per m² en de kantoren € 190 per m². De huur van de kantoren is hoog te noemen vergeleken met de huurprijzen op vergelijkbare locaties in Amsterdam. In de huur van de zorginstelling (€ 52.291) is een exploitatiesubsidie vanuit de zorg opgenomen.

Succesfactoren

  • Aansprekend interieur, goede invulling van bestaande gedeelte.
  • De hooikappen zijn herkenbare historische elementen, dit komt ten goede aan de charme van het gebouw.
  • Stadsdeel Oud-West is sterk betrokken geweest bij de herbestemming en is oplossingsgericht te werk gegaan.

Valkuilen

  • Het heeft jaren gekost om de krakers uit het complex te krijgen.
  • De grondvervuiling was een tegenvaller.
  • De komst van de zorginstelling was goed voor het imago, maar in financieel opzicht was het een blok aan het been.

Meer informatie

Stadsherstel Amsterdam N.V.
Postbus 3777
1001 AN AMSTERDAM
T + 31 (0)20 520 0060
I www.stadsherstel.nl 

Google map of Paardentramremise, Amsterdam